VIZI DELL’IMMOBILE COSA FARE? BOLOGNA AVVOCATO ESPERTO

VIZI DELL’IMMOBILE COSA FARE? BOLOGNA AVVOCATO ESPERTO

VIZI DELL’IMMOBILE COSA FARE? BOLOGNA AVVOCATO ESPERTO

Capire e affrontare i vizi degli immobili è una parte cruciale del processo di acquisto o affitto di una proprietà. I vizi degli immobili sono difetti o problemi strutturali che possono influire sulla qualità della vita e sulla sicurezza degli occupanti. Tuttavia, è possibile tutelarsi da tali problematiche attraverso una serie di misure preventive e precauzioni. In questo articolo, esploreremo i vari tipi di vizi degli immobili, come riconoscerli e le azioni che i potenziali acquirenti o locatari possono intraprendere per proteggersi.

1. Tipologie di Vizi Immobiliari

a. Vizi Costruttivi

I vizi costruttivi sono difetti che derivano dalla fase di costruzione dell’edificio. Questi possono includere problemi strutturali, cedimenti del terreno o errori nella progettazione. Riconoscere i vizi costruttivi richiede spesso una perizia tecnica, ma alcuni segnali evidenti potrebbero essere crepe nelle pareti, pavimenti inclinati o infiltrazioni d’acqua.

b. Vizi Tecnologici

I vizi tecnologici riguardano guasti o malfunzionamenti nei sistemi tecnologici della casa, come impianti elettrici difettosi, problemi con l’impianto idraulico o guasti all’impianto di riscaldamento. Questi problemi possono emergere dopo l’acquisto o l’occupazione della proprietà, causando disagi e spese impreviste.

c. Vizi Ambientali

I vizi ambientali sono legati alle condizioni esterne dell’immobile. Ad esempio, un’ubicazione in una zona ad alto rischio sismico potrebbe essere considerata un vizio ambientale. Anche fattori come l’inquinamento acustico o la presenza di radon possono influire sulla qualità della vita.

2. Riconoscere i Vizi degli Immobili

a. Ispezioni Preliminari

Condurre un’ispezione approfondita prima di acquistare o affittare una proprietà è fondamentale. Coinvolgere un professionista qualificato, come un geometra o un ingegnere edile, può aiutare a individuare vizi che potrebbero sfuggire a un occhio non esperto.

b. Documentazione Completa

Richiedere e esaminare attentamente la documentazione relativa all’immobile, compresi i permessi di costruzione, le certificazioni energetiche e le relazioni di perizia. Questi documenti possono fornire indicazioni importanti sulla qualità della costruzione e sulla presenza di eventuali vizi.

c. Attenzione ai Dettagli

Durante le visite, presta attenzione a segni evidenti di problemi strutturali o difetti, come crepe nelle pareti, macchie d’umidità o pavimenti irregolari. Anche piccoli dettagli, come finestre che non si chiudono correttamente o prese elettriche difettose, potrebbero indicare problemi più ampi.

3. Tutelarsi dai Vizi Immobiliari

a. Clausole Contrattuali Protettive

Nel contratto di acquisto o locazione, è possibile includere clausole che proteggano l’acquirente o il locatario da responsabilità future legate a vizi non rilevati durante l’ispezione iniziale. Queste clausole potrebbero prevedere l’obbligo del venditore o del locatore di coprire i costi di riparazione dei vizi scoperti entro un determinato periodo dopo l’acquisto o l’affitto.

b. Assicurazioni Immobiliari

Alcune polizze assicurative offrono copertura contro i vizi degli immobili. Prima di stipulare un contratto di assicurazione, assicurati di comprendere i dettagli della copertura e di valutare se soddisfa le tue esigenze specifiche.

c. Controlli Periodici

Dopo l’acquisto o l’affitto, è consigliabile effettuare controlli periodici per individuare eventuali problemi emergenti. Agire prontamente può prevenire danni più gravi e costosi in futuro.

4. Conclusioni

Tutelarsi dai vizi degli immobili richiede una combinazione di consapevolezza, diligenza e precauzioni legali. Investire tempo ed energie nella fase di ricerca e ispezione può risparmiare notevoli costi e preoccupazioni in futuro. Ricorda che la collaborazione con professionisti del settore, l’attenzione ai dettagli e l’uso di clausole contrattuali protettive sono strumenti essenziali per garantire una transazione immobiliare sicura e soddisfacente.

nel contratto di compravendita, qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, il compratore, esercitando l'”actio quanti minoris”, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che – in relazione all’acquisto di un’area fabbricabile in vista della costruzione di un supermercato, risultata occupata da un’ingente quantità di rifiuti solidi – aveva provveduto a ridurre il prezzo di acquisto in misura pari al costo sopportato dalla società acquirente per la bonifica del sottosuolo dalla discarica), (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12852 del 21/05/2008);

– la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell”‘actio quanti minoris”, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell’art. 1226 cod. civ. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13332 del 06/10/2000).

Tribunale|Milano|Sezione 4|Civile|Sentenza|14 aprile 2015| n. 4625

Vendita ed azione di garanzia per i vizi della cosa – Vendita – Vizi della cosa venduta – Decorrenza del termine per l’azione di garanzia – Distinzione tra vizi apparenti e vizi occulti – Acquisizione della certezza obiettiva del vizio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO

VIZI DELL’IMMOBILE COSA FARE? BOLOGNA AVVOCATO ESPERTO

QUARTA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicola Fascilla ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 53071/2012 promossa da:

MA.LA. (…), con il patrocinio dell’avv. CO.SI. e dell’avv. CR.BA., elettivamente domiciliato in Milano, VIA (…) presso i suddetti difensori

ATTORE

contro

SI.MO. (…), con il patrocinio dell’avv. BO.SI., elettivamente domiciliata in Cormano, via (…) presso il difensore avv. BE.GI.

CONVENUTA

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1) Con citazione ritualmente notificata Ma.La. ha convenuto in giudizio Si.Mo. deducendo che:

– in data 30 aprile 2011 l’attore aveva stipulato con la convenuta un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile sito in Milano, via (…);

– l’immobile era stato visionato dall’attore più volte precedentemente alla sottoscrizione del preliminare e lo stesso, resosi conto visivamente che mancava una parete divisoria tra il locale indicato in pianta catastale come camera da letto e il locale cucina ne richiedeva il ripristino;

– durante le visite prodromiche alla firma del preliminare l’immobile era sembrato più o meno a posto, nel bagno non era installata la vasca da bagno ma la convenuta aveva assicurato che si trovava in cantina e che si sarebbe potuta montare con facilità;

– in realtà non era depositata alcuna vasca e di conseguenza l’attore ne aveva acquistata una nuova;

– il rogito era stato stipulato il 14 luglio 2011 e l’attore si immetteva nella proprietà e nel possesso dell’immobile;

– ai primi di agosto l’attore aveva iniziato a traslocare scoprendo una serie di vizi nell’immobile e in particolare: a) vizi nel bagno, in particolare la inesistenza delle tubazioni che avrebbero dovuto condurre l’acqua calda e fredda alla vasca nonché della mancanza del dotto di scarico dell’acqua reflua; b) vizi all’impianto elettrico e del gas; c) vizi nella parete ripristinata in quanto realizzato in carton gesso anziché in muratura; d) vizi relativi alla misura del vano porta della cucina, montata in misura non standard;

Con il presente giudizio parte attorea ha pertanto chiesto di accertare e dichiarare la sussistenza dei vizi nell’immobile tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore e per l’effetto di condannare la convenuta a pagare all’attore la somma di Euro 30.100,00 a titolo di riduzione del prezzo. 0.1 Si è costituita Si.Mo. resistendo alle domande attoree negando la sussistenza dei vizi lamentati e chiedendone il rigetto.

0.2 Successivamente alla concessione dei termini ex art. 183 c. 6 c.p.c. il Giudice Istruttore ammetteva le prove orali che venivano assunte alle udienze del 12 dicembre 2013 e 6 febbraio 2014. Quindi le parti venivano invitate a precisare le conclusioni e la causa, spirati in data 23 febbraio 2015 i termini per il deposito delle memorie di replica, perveniva al Tribunale per la decisione.

2) Alla luce delle deduzioni e allegazioni svolte dalle parti in causa e dell’istruttoria espletata, ritiene il Tribunale, prima di entrare nel merito della causa, di svolgere alcune considerazioni in diritto delle problematiche giuridiche del presente giudizio.

L’art. 1490 c.c. dispone testualmente che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

Già ad una prima lettura della norma si evince la volontà del legislatore di limitare la rilevanza giuridica dei vizi a quelli che: a) siano tali da rendere inidonei il bene all’uso a cui è destinata oppure b) siano tali da diminuire in modo apprezzabile il valore del bene.

Con riguardo alla problematica relativa al riparto dell’onere della prova tra venditore e compratore la Corte di Cassazione ha ribadito anche recentemente che “In tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l’inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un’obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l’onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l’esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore” e che “In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l’onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza”.

Con riguardo alla tempestività della denuncia dei vizi, la Suprema Corte ha statuito che “In materia di denunzia dei vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ., pur dovendosi, di regola, distinguere tra vizi apparenti ed occulti – là dove per i primi detto termine decorre dalla consegna della cosa, mentre per i secondi dal momento in cui essi sono riconoscibili per il compratore – occorre comunque che il “dies a quo” si faccia risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto”.

Va inoltre ricordato che allorquando l’acquirente o il committente deducano la sussistenza di vizi o difetti ed il venditore od appaltatore controdeduca l’avvenuto decorso del termine di decadenza per la denuncia dei vizi medesimi, grava su chi deduce i vizi (e cioè l’acquirente o il committente) fornire adeguata prova di avere tempestivamente contestato le difformità delle prestazioni (principio generale cfr. per l’art. 2224 Cassazione civile, sez. III, 29 novembre 1984 n. 6257; per l’appalto Cassazione civile sez. II, 10 giugno 1994, n. 5677; Corte appello Firenze, 12 marzo 1994; Cassazione civile, sez. III, 24 giugno 1980 n. 3970; per la vendita Cassazione civile sez. II, 29 gennaio 2000, n. 1031; Cassazione civile sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11519; Cassazione civile sez. II, 28 gennaio 1997, n. 844;

Cassazione civile sez. II, 12 marzo 1994, n. 2394; Cassazione civile sez. II, 11 marzo 1993, n. 2952; Cassazione civile sez. II, 26 agosto 1993, n. 9010).

Con riferimento al profilo della colpa, appare utile rammentare che “Nella vendita la garanzia per i vizi è dovuta per il fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente da ogni presupposto di colpa del venditore”.

Tanto premesso, ritiene il Tribunale che la domanda di riduzione del prezzo formulata dall’attore rispetto agli asseriti vizi in merito: a) all’impianto elettrico e del gas; b) alla parete ripristinata in quanto realizzata in carton gesso anziché in muratura; c) al vano porta della cucina, montata in misura non standard, sia da respingere in quanto:

1) l’attore risulta decaduto poiché non è stata raggiunta la prova della tempestività della denuncia, tenuto conto della facile riconoscibilità del vizio non trattandosi di vizio occulto;

2) manca la prova circa la gravità dei vizi denunciati, che, occorre ribadirlo, devono essere tali da rendere il bene inidoneo all’uso cui è destinato;

3) con particolare riferimento al muro divisorio, risulta dall’istruttoria orale che l’attore ha avuto l’opportunità di vedere e di “toccare con mano” la parete, con la conseguenza che nel caso di specie appare applicabile l’art. 1491 c.c.nella parte in cui afferma che “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa”, ammesso che l’aver posizionato una parete in carton gesso possa, di per sé, costituire vizio della cosa;

4) le doglianze relative all’impianto elettrico e del gas e al vano porta cucina sono state dedotte in maniera del tutto generica e senza sufficienti elementi probatori a supporto.

L’aspetto che, invece, il Tribunale ritiene di dover svolgere in maniera più approfondita riguarda l’asserito vizio relativo alle tubazioni nel bagno che avrebbero dovuto condurre l’acqua calda e fredda alla vasca.

Ora, si deve preliminarmente rilevare che non risulta provato che la convenuta abbia promesso all’attore la esistenza di una vasca da bagno in cantina; né, nell’economia dei rapporti, appare questa circostanza rilevante.

Inoltre, come già sottolineato, la garanzia per i vizi prescinde totalmente dalla consapevolezza da parte del venditore della loro esistenza.

Quindi, il fatto che la convenuta sapesse o meno del problema lamentato dall’attore è circostanza in questa sede irrilevante.

Inoltre, l’attore non appare decaduto dalla denunzia dei vizi, tenuto conto della natura e del tempo occorso allo stesso per avere una effettiva contezza della situazione.

Sul punto, questo Tribunale non ritiene irrilevanti le considerazioni svolte dalla convenuta in merito alla consapevolezza dell’attore circa lo stato dell’immobile che stava acquistando; del fatto che all’interno del contratto era stata data adeguata evidenziazione delle condizioni interne; della determinazione del prezzo proprio in considerazione di tale stato.

Tuttavia, in ossequio al principio di prudente apprezzamento delle prove offerte dalle parti, il Tribunale ritiene fondata la doglianza relativa alle tubature, sulla base delle fotografie in atti e delle testimonianze rese da St.Cu. e Ma.La.

Certamente parte attorea ha, sotto il profilo sostanziale e processuale, errato nel non aver richiesto un accertamento tecnico preventivo in maniera tale da provocare il contraddittorio sul punto. Tuttavia, la stessa parte convenuta non è stata in grado di escludere la circostanza relativa alle tubazioni, in quanto la stessa aveva utilizzato esclusivamente il lavandino, il bidet e il vaso sanitario. Pertanto, non appare improbabile che la situazione trovata dall’attore fosse effettivamente quella rammostrata nelle foto e confermata dai suddetti testi.

Per quanto concerne l’incidenza di tale vizio rispetto alla domanda di riduzione del prezzo, la Corte di Cassazione ha puntualizzato che:

– nel contratto di compravendita, qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, il compratore, esercitando l'”actio quanti minoris”, ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che – in relazione all’acquisto di un’area fabbricabile in vista della costruzione di un supermercato, risultata occupata da un’ingente quantità di rifiuti solidi – aveva provveduto a ridurre il prezzo di acquisto in misura pari al costo sopportato dalla società acquirente per la bonifica del sottosuolo dalla discarica), (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12852 del 21/05/2008);

– la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell”‘actio quanti minoris”, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell’art. 1226 cod. civ. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13332 del 06/10/2000).

Alla luce dei suddetti principi, della documentazione prodotta dall’attore, della incidenza del vizio rispetto al complessivo valore economico della operazione e considerato che nella determinazione del prezzo di acquisto le parti avevano già tenuto in debita considerazione lo stato dell’immobile compravenduto, ritiene il Tribunale di riconoscere all’attore una riduzione del prezzo pari ad Euro 5.000,00. Pertanto il Tribunale condanna Si.Mo. a pagare a Ma.La. la somma di Euro 5.000,00.

3) Alla luce dell’accoglimento parziale della domanda attorea e del rigetto della quanti minoris con riferimento a tutti gli altri vizi lamentati, il Tribunale compensa integralmente le spese di lite sostenute dalle parti per il presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da Ma.La. nei confronti di Si.Mo., ogni diversa istanza disattesa o assorbita,

1. accerta e dichiara la sussistenza dei vizi nell’immobile sito in via (…) oggetto del contratto di compravendita interpartes con esclusivo riferimento alle tubazioni del bagno per l’effetto
2. condanna Si.Mo. a pagare a Ma.La. la somma di Euro 5.000,00;
3. rigetta le domande attoree con riferimento agli altri vizi lamentati;
4. compensa tra le parti le spese di lite sostenute per il presente giudizio.

Così deciso in Milano il 18 marzo 2015.

Depositata in Cancelleria il 14 aprile 2015.

L’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta conosciuti dal compratore al momento del contratto trova ragione nella piena coincidenza, sussistente in tal caso, fra le condizioni del bene secondo la determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene quale oggetto della compravendita, mentre la medesima esclusione nell’ipotesi di facile riconoscibilità dei vizi nello stesso momento, costituisce imposizione a carico del compratore di un onere di diligenza minima nella scoperta del vizio, in applicazione del principio di autoresponsabilità. Pertanto affinché in presenza di vizi facilmente riconoscibili, sorga l’obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest’ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta (contenuta, nella specie, in un modulo a stampa recante le condizioni generali di contratto) giacché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un tempo determinato, prestando una garanzia di durata, regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell’obbligo sopraindicato una specifica assicurazione sull’assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all’esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi.

L’esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dall’ultima parte dell’art. 1491 c.c., presuppone che i vizi siano riconoscibili al momento in cui il contratto viene concluso e non opera, quindi, nel caso in cui la consegna della merce (nella specie, partita di marmo risultata, alla posa in opera, con inaccettabili variazioni di colore rispetto al campione) sia stata successiva alla conclusione del contratto.