TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI COMPRAVENDITA AVVOCATO ESPERTO

Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge.

Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

DIRITTO IMMOBILIARE
con il contratto preliminare di compravendita promittente venditore e promittente acquirente assumono – rispettivamente – l’impegno di vendere e di acquistare la casa. La parti si obbligano poi a stipulare un nuovo contratto (contratto definitivo di compravendita) attraverso il quale avverrà il trasferimento di proprietà. contratto preliminare, che non è definito dal codice civile, indipendentemente dall’oggetto, immobiliare o mobiliare, deve essere registrato entro venti giorni dalla data dell’atto, con l’applicazione dell’imposta pari a € 200,00.
DIRITTO IMMOBILIARE
All’interno del preliminare le parti si danno un termine entro il quale pervenire al contratto definitivo.
La natura di questo termine è stata oggetto di numerosi approfondimenti giurisprudenziali.
Va evidenziato che per la Cassazione il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto (si vedano, tra le tante, le Sentenze n. 3645/2007 e n. 22454/2014).
Come detto, il codice civile non offe una definizione di preliminare ma si limita a regolamentarne alcuni aspetti quali la forma (art. 1351 cod. civ.), la trascrizione (art. 2652 cod. civ.) e l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 cod. civ.)
Cosa è una proposta contrattuale

Se guardiamo l’art 1326 cc abbiamo :

Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.

CONTRATTO APPALTO

Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.

Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.

Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.

La legge stabilisce che ogni tipo di contratto si conclude quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

I problemi di Paolo comprando casa

Paolo è impiegato a Bologna, trova mediante una agenzia immobiliare un appartamento che puo’ andare benissimo per lui e il suo nucleo famigliare.

La richiesta del prezzo sono trecentoventimila euro , ovviamente da saldare a rogito.
L’agenzia vuole il 3 % di mediazione sulla eventuale conclusione dell’affare.
Paolo chiede la mia assistenza legale , in quando deve vendere prima l’appartamento ove abita e poi acquistare con un mutuo in quanto quello che realizzera’ dal suo appartamento non sara’ sufficiente per l’acquisto del nuovo.

Paola ha fretta tema di perdere l’occasione dell’acquisto, ma io gli dico di andare con calma, verificare l’ipotesi di vendibilita’ del suo appartamento e far fare delle visure su quello che vuole acquistare,

La prima cosa da fare era mettere in vendita il suo appartamento ,dopo averlo fatto valutare.

L’agenzia per l’acquisto del nuovo appartamento fece firmare a Paolo un preliminare, e io fui incaricato da Paolo di esaminarlo per le clausole in esso contenute che per Paolo erano “misteriose”.

Ripresi Paolo, dissi a lui che avrebbe dovuto mostrarmi il preliminare prima di firmarlo , perché il preliminare di acquisto immobiliare porta una serie di obbligazioni.

Paolo non aveva condizionato il preliminare alla concessione di un mutuo, e quando glielo feci notare sbianco’!

Paolo aveva dato trentamila euro di caparra confirmatoria, non era micca uno scherzo!!

Per fortuna di Paolo la banca concesse a Paolo il mutuo, e Paolo ebbe fortuna nel riuscire a vendere il suo appartamento in breve tempo.

Occorreva pero’ valutare se l’immobile acquistato aveva dei difetti , e se era conforme alle planimetrie catastali.

Era stato creato abusivamente nell’appartamento dai precedenti proprietari un muro divisorio ,e mandai raccomandata al venditore che l’atto definitivo si sarebbe fatto solo se avesse regolarizzato da un punto di vista urbanistico e catastale l’immobile!!

Codice Civile

Libro Quarto
Delle obbligazioni

Titolo II
Dei contratti in generale

Capo I

Disposizioni preliminari

Art. 1321.
Nozione.

Il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

Art. 1322.
Autonomia contrattuale.

Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge.

Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

_______________

Claims made, nulla la clausola che fa dipendere decadenza da condotta del terzo, Cassazione civile, sez. III, ordinanza 13 maggio 2020, n. 8894

Tribunale, Lecce, sez. II civile, sentenza 06 marzo 2018, Cassazione Civile, sez. I, sentenza 31 luglio 2017 n° 19013, Cassazione Civile, sez. III, sentenza 28 aprile 2017, n. 10506, Cassazione Civile, sez. I, sentenza 11 febbraio 2008, n. 3179, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 21 febbraio 2008, n. 4446, Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 27 marzo 2008, n. 7930 e Cassazione Civile, sez. I, sentenza 22 settembre 2008, n. 23949 in Altalex Massimario.

Art. 1323.
Norme regolatrici dei contratti.

Tutti i contratti ancorché non appartengano ai tipi che hanno una disciplina particolare , sono sottoposti alle norme generali contenute in questo titolo.

Art. 1324.
Norme applicabili agli atti unilaterali.

Salvo diverse disposizioni di legge, le norme che regolano i contratti si osservano, in quanto compatibili, per gli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale.

_______________

Cfr. Cassazione Civile, sez. lavoro, sentenza 28 giugno 2009, n. 14864 in Altalex Massimario.

Capo II

Dei requisiti del contratto

Art. 1325.
Indicazione dei requisiti.

I requisiti del contratto sono:

1) l’accordo delle parti;

2) la causa;

3) l’oggetto;

4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Vedi voci “Accordo contrattuale”, “Causa del contratto”, “Oggetto del contratto” e “Forma del contratto” di AltalexPedia.

_____________

Cfr. Cassazione Civile, sez. VI-3, ordinanza 27 settembre 2017 n° 22647.

Sezione I

Dell’accordo delle parti

Art. 1326.
Conclusione del contratto.

Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.

Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.

Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.

Un’accettazione non conforme alla proposta equivale

Art. 1327.
Esecuzione prima della risposta dell’accettante.

Qualora, su richiesta del proponente o per la natura dell’affare o secondo gli usi, la prestazione debba eseguirsi senza una preventiva risposta, il contratto è concluso nel tempo e nel luogo in cui ha avuto inizio l’esecuzione.

L’accettante deve dare prontamente avviso all’altra parte della iniziata esecuzione e, in mancanza, è tenuto al risarcimento del danno.

CHIAMA L’AVVOCATO ESPERTO DI DIRITTO

IMMOBILIARE E CONTRATTI IMMOBILIARI BOLOGNA

AVVOCATO SERGIO ARMAROLI

051 6447838

responsabilità civile contrattuale ed extracontrattuale TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI
contrattualistica tipica ed atipica TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI
rapporti patrimoniali tra coniugi TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI
diritto delle successioni, delle donazioni e del testamento TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI
diritti reali e possesso;
compravendita mobiliare ed immobiliare;
contratti preliminari di compravendita, definitivi, di permuta, di appalto, di locazione, di mandato, di mediazione, di comodato, di fideiussione;
diritti della personalità, del nome e dell’immagine;
risoluzione e recesso contrattuale;
pubblicità e trascrizione;
proprietà ed azioni a difesa della proprietà e dei diritti reali minori;
diritti reali di godimento;
azioni a difesa del possesso;
contratti in genere.

L’Avvocato civile Sergio Armaroli di Bologna assiste la propria Clientela nelle controversie nascenti in materia di proprietà.

In particolare, possono essere avviate le seguenti azioni:

1) azione di rivendica (art.948 c.c.) del bene da chiunque lo possieda o lo detenga; TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI 2

2) azione di restituzione; TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI

3) azione negatoria (art.949 c.c) per far dichiarare l’inesistenza dei diritti affermati da altri sulla cosa ovvero far cessare le altrui molestie o turbative; TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI )

4)azione di regolamento di confini (art.950 c.c.); TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI

5) azione per apposizione dei termini (art.951 c.c.); TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI

6) azione per la cessazione di atti emulativi (art. 833 cc) ovvero di quegli atti di disposizione e godimento dei propri beni che non hanno altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia ad altri senza ricavarne alcun apprezzabile vantaggio; TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI

7) azione per la cessazione di immissioni moleste (art. 844) TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI

TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI COMPRAVENDITA AVVOCATO ESPERTO

In particolare, non è dato desumere se il promissario acquirente intendesse adibire il fabbricato a poliambulatorio entro, e non oltre, il termine per la stipula del definitivo, pena la perdita di ogni interesse alla conclusione dell’affare. La natura dell’attività da esercitare nell’immobile, di per sé, non è indicativa di una volontà in tal senso.

Va tenuto conto, infine e soprattutto, del comportamento delle parti posteriore alla stipulazione.

Come evidenziato da parte attrice, «una volta decorso il termine fissato per la stipula del contratto definitivo, le parti iniziavano una trattativa volta alla ricerca di un accordo risolutivo del contratto preliminare sottoscritto in data 7 aprile 2014» (cfr. p. 2 atto di citazione).

Tale circostanza, utilizzata dall’attrice a sostegno della propria tesi, a ben vedere induce a ritenere, semmai, proprio il contrario: cioè, che il termine non aveva carattere essenziale.

Il fatto, cioè, che le parti in seguito alla scadenza del termine per la stipula del definitivo tentarono di accordarsi, senza successo, per la risoluzione del preliminare, induce a ritenere che le stesse non lo considerassero risolto ipso iure ai sensi dell’art. 1457 c.c..

È infatti evidente l’inutilità di un accordo risolutorio di un contratto, se le parti lo avessero considerato già risolto.

Pertanto, tenuto conto delle espressioni terminologiche utilizzate dalle parti, della natura e dell’oggetto del contratto, e dal comportamento tenuto dai contraenti dopo la scadenza del termine, deve concludersi per il carattere non essenziale del termine de quo.

La nomina del terzo acquirente, infatti, è prevista soltanto come eventuale; e il terzo, eventuale, non risulta determinato né determinabile dal contratto. La formula utilizzata dalle parti è vaga e indeterminata in relazione al soggetto che, eventualmente, acquisterà il diritto nascente dal preliminare. Essa è dunque indeterminata, al momento del contratto; è solo un successivo atto negoziale che identificherà tale terzo. Va dunque esclusa la ricostruzione in termini di contratto a favore di terzo, per questa ragione; il terzo non è determinato o determinabile al momento del contratto.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, «il contratto per persona da nominare differisce dal contratto a favore di terzo perché nel primo la nomina del terzo è solo eventuale, rappresentando essa l’esercizio di una facoltà della parte che tale nomina si è riservata e può pertanto anche non esercitare, con la conseguenza che, in caso di nomina mancata, invalida o intempestiva, il contratto produce i suoi effetti fra i contraenti originari; nel secondo, invece, la stipulazione a favore del terzo deve essere necessariamente prevista nel contratto, che produrrà effetti nei confronti del terzo, (salvo che non intervengano la revoca della stipulazione o il rifiuto di profittarne), con la conseguenza che il terzo nel contratto previsto dall’art. 1411 cod. civ. deve essere sempre determinato o determinabile» (cfr. Cass. civ. n. 10403/2002).
a

Non solo: nel contratto a favore di terzo, questi acquista esclusivamente gli effetti favorevoli del contratto; nel caso di specie, è invece chiaro che il terzo (non identificabile in sede contrattuale) non acquista solo i prodotti vantaggiosi del contratto ma l’intera posizione contrattuale. Anche sotto il profilo dell’assetto degli interessi, si è dunque fuori dal meccanismo del contratto a favore di terzo.

Il dato è incontroverso; nessuna delle odierne parti, infatti, sostiene tale qualificazione.

Può, quindi, trattarsi: a)o di clausola “per persona da nominare” (tesi attorea); ovvero: b)di clausola di preventivo assenso alla cessione del contratto, ex art. 1407 c.c..

Gli elementi presenti in atti depongono per la qualificazione della clausola come clausola “per persona da nominare”.

Ciò è desumibile, in primo luogo, dal tenore letterale della clausola contrattuale suddetta – con la quale il promissario acquirente si «riserva di nominare» la persona che acquisterà la proprietà dell’immobile.

Come si è già osservato, tale espressione non basta di per sé a qualificare in modo automatico il negozio come contratto per persona da nominare; nondimeno, va attribuita una certa rilevanza alle espressioni terminologiche utilizzate dalle parti nella redazione della scrittura privata de qua.

E le parti, appunto, non hanno utilizzato, nel contratto, le espressioni “cessione” o “cessionario”; bensì hanno discorso di “nomina” e di “persona che si riserva di nominare”.

Il dato letterale è, quindi, un chiaro indizio, pur non decisivo da solo, della volontà delle parti di alludere alla fattispecie di cui agli artt. 1401 e ss. c.c., piuttosto che ad una cessione del contratto.

L’indizio è rafforzato da un ulteriore elemento. Come emerge dalla veste grafica e dalle semiosi del contratto, lo stesso non è stato redatto “alla buona”, da due imprenditori. Vi si legge la mano di un esperto giuridico o, quanto meno, di scienze economiche, forsanco di un notaio, pur fuori dal ministero dell’atto pubblico: tono e contenuto del contratto escludono una redazione frettolosa, immediata. Il che rafforza l’indizio di cui sopra; in questo contesto di apparente redazione “professinoale”, è del tutto improbabile che sia stata utilizzata casualmente la espressione tipica del contratto per persona da nominare.

Oltre a ciò, va valorizzato un altro dato, che qualifica, oltre alla stretta lettera, la volontà delle parti.

Al contratto preliminare, è stata data parziale esecuzione.

La promissaria acquirente ha infatti versato alla Hotel Beta un acconto di euro 20.000,00, quale «principio di pagamento» (cfr. doc. 2 atto di citazione; fatto comunque incontestato).

Tale parziale esecuzione del contratto fa propendere per la qualificazione dell’operazione economica, posta in essere dalla Delta Immobiliare, come electio amici nell’ambito di un contratto per persona da nominare, piuttosto che come cessione del contratto.

Infatti, la cessione del contratto (anche preliminare) presuppone che le prestazioni cui le parti si sono obbligate non siano state ancora eseguite (art. 1406 c.c.). Nel caso di specie, avendo il promissario acquirente già corrisposto degli acconti sul prezzo della compravendita, risulta più corretto qualificare la “cessione” dalla Delta Immobiliare alla Gamma Bologna come una dichiarazione di nomina, posta in essere in conformità alla clausola contenuta nel preliminare.

D’altro canto, non vi sono in atti elementi che possano far propendere per una ricostruzione di segno differente.

Sulla base del dato letterale e dell’esame della concreta operazione economica posta in essere dalle parti deve, pertanto, qualificarsi il negozio in questione come contratto preliminare per persona da nominare.

Attraverso la clausola “per persona da nominare” viene attribuita la facoltà per una parte – nel caso di specie per il promissario acquirente – di procedere alla c.d. electio amici, facendo subentrare il terzo nel contratto con effetti ex tunc, ossia sin dal momento della stipulazione.

Così è avvenuto in questo caso.

E valga il vero.

Proprio come electio amici va interpretata la comunicazione scritta, inviata via e-mail in data 21 marzo 2016 dalla Delta Immobiliare, nella persona di Luca Silvio, alla Hotel Beta (documento 5 attoreo).

Nella stessa si dà atto che il contratto è stato “ceduto con fattura” ad un’altra società, ovvero la Gamma Bologna, della quale vengono forniti i dati societari; viene, quindi, effettuata in forma scritta (seppure attraverso l’utilizzo della locuzione impropria di “cessione”) la designazione del soggetto destinato ad assumere gli obblighi e acquistare i diritti nascenti dal contratto.

Occorre dare atto che, in questa fase della vicenda contrattuale, la gestione degli strumenti contrattuali è tutt’altro che raffinata: si parla di “cessione” ed inoltre si dice che essa è avvenuta “con fattura”; è noto che la electio amici non avviene “con fattura”, che è documento fiscale. La volontà dello stipulante, comunque, è chiara nel caso concreto: sul punto va evidenziato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, «nel contratto per persona da nominare (nella specie preliminare di vendita di bene immobile) la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto, ma ciò non va inteso nel senso che debbano necessariamente essere consacrate in una formale dichiarazione diretta all’altro contraente, essendo sufficiente che a costui pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo, in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione; quanto, poi, a quest’ultima dichiarazione, la stessa può risultare anche dall’atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo nei confronti dell’altro contraente» (cfr., tra le altre, Cass. civ. n. 23066/2009).

L’electio amici dello stipulante è dunque, nel caso concreto, chiara.

La stessa, deve essere accompagnata dal consenso del terzo eletto/nominato; ciò chiaramente nell’articolo 1402, comma 2, c.c.. Nella concreta fattispecie, il terzo è appunto Gamma Bologna (terzo che subentra nella posizione contrattuale).

E’ noto che la lettera dell’articolo 1402 cit. ha dato luogo ad una non unanime interpretazione, in ordine al punto se tale consenso del terzo nominato (“accettazione”, secondo la lettera dell’articolo 1402 cit.) debba essere contestuale/anteriore alla nomina, ovvero possa anche seguire la stessa nomina.

E’ prevalsa in giurisprudenza, ormai in modo assestato, la tesi maggiormente liberale, potendo dunque tale accettazione anche seguire la electio amici.

A nulla rileva «l’eventuale non contemporaneità o la ricezione in tempi diversi della nomina del terzo e della relativa accettazione» (cfr., da ultimo: Cass. civ. n. 18490/2014).

Non solo, quindi, può ritenersi validamente effettuata la electio amici da parte della Delta Immobiliare; ma può ritenersi acquisita anche l’accettazione da parte della nominata Gamma Bologna.

Quest’ultima, infatti, è stata incorporata nella Alfa (con atto di fusione del 24.11.2016), odierna attrice; la quale ha proposto citazione in giudizio qualificandosi come titolare della posizione contrattuale che, a suo tempo, faceva capo alla Delta Immobiliare.

In altre parole, in aderenza all’orientamento giurisprudenziale sopra richiamato, l’atto di citazione proposto dalla Alfa nei confronti della promittente alienante, ben può valere come accettazione della electio amici effettuata dalla promissaria acquirente (in ordine alla accettazione, “la stessa puo’ risultare anche dall’atto introduttivo del giudizio promosso dal terzo nei confronti dell’altro contraente”: Cass. 23066 cit.).

In sintesi ed alla corta, vi è sia la nomina (documento 5 attoreo) sia la accettazione del terzo Gamma Bologna, che oggi agisce in giudizio (essendo societas in idem ius, a seguito della fusione, la odierna attrice Alfa).

Va poi osservato quanto segue, in ordine al rispetto del termine per l’effettuazione della electio amici.

Di regola, la legge (art. 1402, co. 1, c.c.) impone che la dichiarazione di nomina sia comunicata alla controparte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto; ma lo stesso art. 1402, co. 1, c.c. fa salvo il caso in cui le parti abbiano stabilito un termine diverso (ed allora il termine dei tre giorni rileva solo a fini fiscali, ai fini della imposta di registro che sconterà due trasferimenti).

E tale “termine diverso” è, appunto, previsto nel contratto preliminare: la riserva di nomina, vi è scritto, deve avvenire «al momento della stipulazione del contratto definitivo di vendita».

La stipulazione del definitivo avrebbe dovuto avvenire in data 30 maggio 2015; ma nessuna stipulazione vi fu, per cause non ben specificate dalle parti.

Ciononostante, la electio amici effettuata dalla Delta Immobiliare in data 4 dicembre 2015 (cfr. doc. 5 atto di citazione), deve ritenersi comunque tempestiva.

Questo perché, come più volte chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, «qualora i contraenti di un contratto preliminare per persona da nominare convengano che il terzo possa essere nominato in sede di stipulazione del contratto definitivo, la nomina è tempestiva anche se comunicata alla controparte con la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.» (cfr. Cass. civ. n. 1682/1993; Cass. civ. n. 1644/1976).

La dichiarazione di nomina, in altre parole, può ritenersi tempestiva anche una volta spirato il termine per la conclusione del contratto definitivo; e così anche nel caso in oggetto. Tale termine, infatti, per la pacifica giurisprudenza che precede, attiene alle obbligazioni che nascono dal preliminare; non è un termine che valga per la electio amici. Questa ultima, infatti, è strettamente legata alla stipulazione; una stipulazione tardiva del definitivo potrà infatti comportare profili di inadempimento, in relazione alle obbligazioni del preliminare; non la decadenza dal potere di nomina, il cui termine coincide con quello del definitivo.

Da tali considerazioni, discende che la Alfa deve ritenersi legittimata ad agire in giudizio nella veste di parte del contratto preliminare de quo.

La electio amici deve, infatti, ritenersi efficacemente (per la presenza di accettazione), validamente (in quanto in forma scritta) e tempestivamente (per rispetto del termine) effettuata, dall’allora promissaria acquirente.

L’eccezione proposta dalla convenuta va, quindi, respinta.

Sulla invocata risoluzione del preliminare

ex art. 1457 c.c.. Infondatezza

Secondo la prospettazione attorea, sarebbe intervenuta la risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. del contratto preliminare di compravendita, in ragione della natura essenziale del termine apposto per la stipulazione del contratto definitivo.

In particolare, il termine stabilito nel contratto preliminare per la stipula del definitivo (30 maggio 2015) dovrebbe ritenersi essenziale per i seguenti motivi, invocati dalla attrice.

In primo luogo, perché nel contratto preliminare era stata inserita una clausola che consentiva di prorogare il termine per la stipula del contratto definitivo «sino a sei mesi rispetto al termine ultimo come sopra stabilito» (cfr. art. 6 del contratto preliminare): tale previsione – secondo la prospettazione attorea – dimostrerebbe la volontà di intendere risolto il vincolo stabilito col preliminare con il decorso di quel termine.

In secondo luogo, il carattere essenziale del termine si ricaverebbe dall’esame del comportamento delle parti in prossimità ed in seguito alla scadenza del suddetto termine: in particolare, «le parti, in luogo della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, hanno instaurato trattative volte alla risoluzione del contratto preliminare in questione … a ulteriore e decisiva conferma della essenzialità del termine apposto al contratto preliminare e della mancanza di interesse reciproco alla conclusione dell’affare» (cfr. p. 6 atto di citazione).

L’assunto è infondato.

Trattasi di un ordinario termine per adempimento; non ha infatti le caratteristiche del termine essenziale.

Anche in questo caso, si tratta di dare una corretta interpretazione al medesimo testo contrattuale; appunto, al fine di verificare se il termine ivi previsto sia tecnicamente un termine essenziale, dunque con le conseguenze, invocate dalla attrice, di cui all’articolo 1457 c.c.; ovvero un termine per l’adempimento.

Un primo dato è quello letterale.

Va infatti premesso che, nel contratto preliminare di compravendita, il termine per la conclusione del contratto definitivo non è qualificato espressamente come “essenziale”. Non vi sono poi nemmeno semiosi rafforzative del termine (“improrogabile”; o simili); semiosi che non sarebbero comunque decisive; in ogni caso, non vi sono.

Tale dato letterale è, come nel caso della clausola per persona da nominare, rafforzato dalle modalità di redazione del contratto. Si è detto che tale contratto preliminare mostra tratti di consapevolezza, nell’uso degli strumenti giuridici; vi si legge la “mano” di un professionista o comunque di contraente esperto. Il che rende del tutto improbabile che, se le parti veramente avessero voluto un termine essenziale, non lo abbiano poi chiamato con il suo nome.

Oltre al dato letterale atomistico – per cui si parla di termine e non di termine essenziale – dal complesso della lettera del contratto emergono ulteriori elementi, che escludono con certezza che di termine essenziale si parli.

Non depongono in tal senso, in primo luogo, le espressioni letterali utilizzate dai contraenti; questa volta, utilizzando l’interpretazione letterale in senso complessivo e non solo atomistico. In particolare, il contratto preliminare fissa un termine entro il quale deve essere stipulato il contratto definitivo e ne consente la proroga sino a sei mesi; da tali previsioni, allora, non è possibile desumere l’intenzione inequivoca dei contraenti di considerare venuto meno l’interesse alla stipulazione una volta trascorso il termine suddetto. La presenza di una proroga, nell’assetto degli interessi, esclude, appunto, l’interesse pregnante, quale richiesto dall’articolo 1457 c.c..

Non viene specificato, cioè, che lo scadere del termine comporta il venir meno dell’utilità dell’operazione programmata con il preliminare.

Anche la natura e l’oggetto del contratto non depongono per l’essenzialità del termine.

Si tratta di contratto preliminare di compravendita di un immobile da adibire a poliambulatorio medico, circostanza che si ricava dal corpo dell’atto.

Altro non è dato desumere dal contratto.

Va tenuto conto, infine e soprattutto, del comportamento delle parti posteriore alla stipulazione.

Tale circostanza, utilizzata dall’attrice a sostegno della propria tesi, a ben vedere induce a ritenere, semmai, proprio il contrario: cioè, che il termine non aveva carattere essenziale.

È infatti evidente l’inutilità di un accordo risolutorio di un contratto, se le parti lo avessero considerato già risolto.

Conseguentemente, va respinta la domanda di accertamento dell’intervenuta risoluzione avanzata da parte attrice, ai sensi della norma di cui all’articolo 1457 c.c..

Sulla domanda di restituzione della caparra

e dell’acconto versato

Parte attrice ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione delle somme versatole a suo tempo dalla Delta Immobiliare a titolo di caparra confirmatoria (euro 20.000,00) e di acconto sul prezzo finale di vendita (euro 20.000,00). Ciò in ragione dell’intervenuta risoluzione del contratto per scadenza del termine essenziale.

La domanda è infondata.

Una domanda di restituzione, infatti, ha un senso solo in quanto il contratto si sia risolto. Né è stata richiesto il doppio della caparra; la domanda è quella della restituzione del singolo della caparra, appunto a titolo di restituzione.

Si sono già esposti i motivi per i quali il termine per la stipula del contratto definitivo non può considerarsi a carattere essenziale. Il contratto non si è dunque risolto, in ragione del allegato termine essenziale, poiché tale termine non è appunto un termine essenziale. Non risolto il contratto ipso iure, non può disporsi la restituzione, a carico della promittente alienante, delle somme ricevute a titolo di acconto sul prezzo della compravendita e di caparra confirmatoria.

E’ noto che i casi di risoluzione si dividono fra casi di risoluzione ipso iure: la clausola risolutiva espressa, la diffida ad adempiere, appunto il termine essenziale; ed il caso generale di risoluzione ope iudicis.

Nel caso di specie, la parte attrice ha proposto domanda di risoluzione esclusivamente per il trascorrere di un (inesistente) termine essenziale. Né potrebbe allora pronunciarsi la risoluzione del contratto, secondo la ipotesi generale (per inadempimento ope iudicis: 1453 c.c.), ovvero per una delle altre ipotesi di risoluzione ipso iure; ovvero ai sensi dell’articolo 1385 c.c.. Si finirebbe, infatti, in tutta evidenza, per andare ultra petita.

L’avvocato Successioni Bologna Sergio Armaroli presta assistenza e consulenza in materia di successioni, legittime (senza testamento) e testamentari.
all’accettazione dell’eredità (espressa, tacita o con beneficio di inventario), alla rinuncia all’eredità, alla fase, consensuale o giudiziale, di divisione/scioglimento delle comunioni ereditarie.

Consulenza e assistenza nella redazione di testamenti olografi
avvocato Successioni Bologna Sergio Armaroli
assistenza nella redazione di testamento segreto e successivo deposito
avvocato Successioni Bologna Sergio Armaroli
Assistenza presso il Notaio per la redazione di testamento pubblico
avvocato Successioni Bologna Sergio Armaroli
Denuncie di successione
avvocato Successioni Bologna Sergio Armaroli
– accettazione dell’eredità, accettazione con beneficio di inventario;
– rinuncia all’eredità;
– redazione del testamento e degli atti dispositivi di ultima volontà;
– interpretazione delle clausole testamentarie;
– impugnazione del testamento;
– mediazione e contenzioso ereditario;
– divisione ereditaria;
– donazioni;

Parte attrice ha soltanto chiesto l’accertamento della intervenuta risoluzione del preliminare ai sensi dell’art. 1457 c.c.; e ha fondato la ulteriore domanda di restituzione sulla predetta risoluzione.

In mancanza di risoluzione del contratto per scadenza del termine essenziale, va rigettata la domanda restitutoria. E’ appena il caso di sottolineare che, trattandosi di domande etero-determinate (la fattispecie risolutoria ha varie possibili cause e fonti), il presente giudicato non copre ipotesi risolutorie diverse (1372, primo comma, c.c., ricorrendone i requisiti di forma; 1453 c.c.; 1454 c.c.; 1385 c.c.); in questo processo, non vi sono domande diverse dall’accertamento della scadenza di un termine (asseritamente) essenziale.

Va quindi respinta la domande formulate da parte attrice di risoluzione, con le pedisseque domande restitutorie a questo titolo.

Sulle spese di lite;

sulla domanda di condanna per lite temeraria

Sussistono i presupposti per un’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

A seguito dell’intervento di Corte Cost. n. 77/2018, il giudice può procedere a compensare le spese di lite, parzialmente o per intero, in caso di «gravi ed eccezionali ragioni».

Nella restituita discrezionalità al giudice, tali ragioni gravi ed eccezionali devono ritenersi sussistenti nel caso di specie, attese alcune specifiche circostanze della controversia.

In particolare, le questioni centrali affrontate nella presente controversia – qualificazione giuridica della clausola “per sé o per persona da nominare” contenuta nel contratto preliminare e carattere essenziale o meno del termine per la stipulazione del contratto definitivo – presentano il carattere di questioni interpretative; si tratta, cioè, di questioni che presentano per loro natura dei margini di incertezza. Non si tratta di assoluta novità della questione (che attiene a problemi interpretativi di diritto, mentre nel caso di specie si tratta di interpretare clausole); tuttavia, nel caso di specie vi erano indubbie difficoltà interpretative del contratto iniziale, meno evidenti, nonché della successiva attività negoziale delle parti, assai meno netta sotto il profilo tecnico-giuridico. Il che è primo elemento di rilevante peso per compensare le spese.

REPUBBLICA ITALIAN TRIBUNALE BOLOGNA CONTRATTI IMMOBILIARI

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA

SEZIONE II CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Marco D’Orazi

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 722/2018 promossa da:

ALFA S.R.L. (C.F. ***), con il patrocinio dell’avv. CRISTELLI CAROLINA, elettivamente domiciliata in VIA ROMA 29 CARRARA, presso il difensore avv. CRISTELLI CAROLINA

ATTORE/I

contro

HOTEL BETA S.R.L. (C.F. ***), con il patrocinio dell’avv. URSO ILARIA e dell’avv. FASANO FABIO (***) VIA NUNZIO NASI 18 88100 CATANZARO; elettivamente domiciliata in VIA DANTE 19 40100 BOLOGNA, presso il difensore avv. URSO ILARIA.

CONVENUTO/I

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come alla udienza del giorno 15 novembre 2018. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato, la Alfa s.r.l. (d’ora in avanti soltanto Alfa) conveniva in giudizio la Hotel Beta s.r.l. (d’ora in avanti soltanto Hotel Beta o l’Beta) per ottenere la risoluzione ex art. 1457 cod. civ., del contratto preliminare di vendita stipulato in data 07.04.2014 ed avente ad oggetto una porzione di un fabbricato sito in Bologna, alla Via *** n. 4; nonché la condanna della convenuta alla restituzione della somma, pari ad euro 20.000,00, consegnatale a titolo di caparra confirmatoria, e della somma, pari ad euro 20.000,00, consegnatale a titolo di acconto sul prezzo complessivo di vendita.

In particolare, parte attrice affermava che il contratto preliminare di vendita era stato concluso tra la Beta – promittente alienante – e la Delta Immobiliare s.r.l. (d’ora in avanti soltanto Delta Immobiliare, senza tipo sociale), quale promissaria acquirente; che quest’ultima, dopo la stipula del preliminare, aveva proceduto a cedere alla società Gamma Bologna s.r.l. (d’ora in avanti soltanto Gamma Bologna) il contratto preliminare in questione, con fattura n. 4 del 4.12.2015; che, successivamente a tale cessione, con atto di fusione del 24.11.2016, Gamma Bologna era stata incorporata nella società Alfa, odierna attrice.

Sosteneva, poi, che il preliminare in parola dovesse ritenersi risolto ai sensi dell’art. 1457 c.c., per scadenza del termine essenziale, apposto al medesimo contratto; che la convenuta fosse tenuta alla restituzione delle somme, versatole a suo tempo dalla Delta Immobiliare, a titolo di caparra confirmatoria (euro 20.000,00) e di acconto sul prezzo finale di vendita (euro 20.000,00). Evidenziava, infine, la contrarietà ai canoni della buona fede e della correttezza contrattuale della condotta tenuta dalla convenuta Hotel Beta.

Nel giudizio così radicato, si costituiva la convenuta, eccependo in via preliminare il difetto di legittimazione attiva di parte attrice.

In particolare, la Hotel Beta rappresentava di non aver mai acconsentito alla cessione del preliminare da parte della Delta Immobiliare alla Gamma Bologna; e che, in mancanza di tale consenso, l’accordo di cessione intervenuto tra la Delta Immobiliare e la Gamma Bologna doveva ritenersi privo di effetti nei confronti della ceduta; cosicché parte attrice non poteva ritenersi subentrata nella posizione giuridica soggettiva della Delta Immobiliare.

Aggiungeva la convenuta che la cessione del preliminare, in ogni caso, avrebbe dovuto considerarsi nulla per mancanza della forma scritta richiesta a pena di nullità dalla legge; contestava, inoltre, il carattere essenziale del termine invocato da parte attrice, nonché la presunta scorrettezza del comportamento tenuto dalla Hotel Beta, a suo dire non sussistente.

Chiedeva, infine, la condanna dell’attrice al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c..

All’udienza del 17 maggio 2018, le parti chiedevano i termini di cui all’art. 183, co. 6 c.p.c.; il giudice concedeva detti termini e rinviava al 4 ottobre 2018.

L’udienza veniva poi differita, per impegni istituzionali del giudice, al 31 ottobre 2018; in tale data, ritenuta la causa matura per la decisione, il giudice rinviava per la precisazione delle conclusioni al 15 novembre 2018.

All’udienza del 15 novembre 2018, le parti precisavano le conclusioni e il giudice tratteneva la causa in decisione, previa concessione del termine di giorni venti per comparse conclusionali e di giorni venti per memorie di replica.

La circostanza che lo svolgimento del processo non è più elemento indefettibile del provvedimento di sentenza, a seguito della novellazione dell’articolo 132 c.p.c., consente di limitare a quanto precede la narrazione dei fatti di causa. Per quanto qui non narrato, si richiamano gli atti hinc inde.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Le domande proposte dalla Alfa sono infondate in merito; vanno respinte per i motivi che seguono.

Sulla legittimazione attiva della Alfa:

le posizioni delle parti

Preliminarmente, va esaminata la difesa proposta dalla convenuta, in ordine al difetto di legittimazione attiva in capo alla Alfa. Con tale difesa, la parte convenuta non pone in realtà, tecnicamente, una questione di legittimazione (81 c.p.c.); quanto, piuttosto, contesta la titolarità della posizione sostanziale. Trattasi di espressione comunque non equivoca, essendo entrata nel gergo dei pratici, parti e giudici; appunto, per indicare che si è in presenza di una contestazione sulla titolarità.

Occorre rilevare come la Alfa sia incorporante della Gamma Bologna. Dunque, essa succede in totum et universum ius, rispetto a questa ultima. O, se si vuole, la Alfa è la Gamma Bologna, ai fini di questa causa. La difesa che viene svolta dalla convenuta riguarda dunque il diverso “passaggio” contrattuale fra Delta Immobiliare e Gamma Bologna, che appunto è quello contestato. Schematicamente:

.-.-.-

IL PRIMO CONTRATTO ERA FRA

HOTEL Beta e Delta IMMOBILIARE

. – . –

Viene contestato dalla convenuta questo passaggio

HOTEL BETA e Delta IMMOBILIARE

Diviene

HOTEL BETA e Gamma BOLOGNA (che avrebbe acquisito la posizione da Delta IMMOBILIARE ma con un passaggio soggettivo contestato dalla convenuta).

Sostiene la Hotel BETA, che la cessione di contratto preliminare intercorsa, tra la Delta Immobiliare e la Gamma Bologna in data 4.12.2015, sarebbe inefficace nei suoi confronti, in quanto priva del necessario consenso del contraente ceduto. In altre parole, mancando il consenso della stessa Hotel Beta alla suddetta cessione – requisito richiesto dall’ ultima parte dell’art. 1406 c.c. per la perfezione del negozio di cessione del contratto – l’odierna attrice (che ebbe a incorporare la cessionaria Gamma Bologna) non sarebbe subentrata nella posizione della Delta Immobiliare.

Sarebbe, pertanto, priva della legittimazione attiva; espressione che, nel lessico dei pratici, indica che la Alfa non è titolare dei diritti nascenti dal contratto, poiché la Alfa (cioè in realtà la Gamma Bologna) non avrebbe mai acquistato il contratto dalla originaria contraente Delta Immobiliare.

Parte attrice, nella prima memoria depositata ai sensi dell’art. 183, co. 6 c.p.c. (nell’atto di citazione l’attrice aveva, invece, fatto espresso riferimento ad una cessione del contratto), precisa al riguardo che non si trattò di una cessione del contratto ai sensi dell’art. 1406 c.c.; bensì di una electio amici posta in essere nell’ambito di un contratto (preliminare) per persona da nominare, ai sensi degli artt. 1401 e ss. c.c..

Tale (diverso) meccanismo contrattuale risulterebbe in ragione della clausola, contenuta nel preliminare di vendita, a tenore della quale «la società “Hotel Beta Società a responsabilità limitata” (…) promette di vendere alla società “Delta Immobiliare S.R.L”. (…) che (…) promette di acquistare, per sé e/o per persona o persone o società o enti che si riserva di nominare al momento della stipulazione del contratto definitivo di vendita, da effettuarsi entro il termine in appresso indicato, la piena proprietà del seguente immobile…» (cfr. doc. 2 atto di citazione).

Tale clausola indica che tale contratto va qualificato come contratto preliminare per persona da nominare: da ciò la legittimazione attiva della Alfa, incorporante della cessionaria Gamma Bologna; vi fu infatti, nella prospettazione attorea, una regolare electio amici, ai sensi degli artt. 1402-1404 c.c..

Uno dei punti controversi fondamentali è dunque come qualificare il contratto iniziale, che legò la odierna convenuta Hotel Beta e la parte promittente l’acquisto Delta Immobilare: tale il punto controverso, essendo per parte convenuta un contratto (eventualmente poi ceduto ai sensi degli artt. 1406 ss., ovvero, per la definitiva posizione assunta dalla attrice, un contratto per persona da nominare).

SEGUE Sulla legittimazione attiva della Alfa: sussiste.

Essa è subentrata nel contratto originario

Sul punto, vanno premesse alcune considerazioni di carattere generale.

In primo luogo, deve evidenziarsi che la presenza in un contratto preliminare di vendita che includa la clausola “per sé o per persona da nominare” non comporta l’automatico riferimento all’istituto del contratto per persona da nominare, ai sensi dell’art. 1401 c.c.; dottrina e giurisprudenza concordano, infatti, nel ritenere che siffatta clausola contrattuale possa sottendere, oltre allo a) schema di cui all’art. 1401 c.c., anche quello della: b) cessione del contratto (preliminare) con preventivo consenso della controparte ex art. 1407 c.c.; ovvero, ancora e come terza possibilità, lo schema del: c) contratto (preliminare) a favore di terzo, ex art. 1411 c.c. (cfr., fra molte: Cass. 14105/2012; Cass. 13923/2002; Cass. 3328/2002; Cass. 891/1981).

La formula “per sé o per persona da nominare” deve, cioè, essere interpretata alla luce di tutte le risultanze in atti al fine di rinvenire il contenuto effettivo e concreto della volontà delle parti. In altri termini, la formula in questione non può essere elemento interpretativo unico e decisivo, per la qualificazione in termini di contratto per persona da nominare. Spetta dunque al giudice – questione, appunto, di fatto – valutare gli elementi di fatto, per pervenire ad una qualificazione esatta della fattispecie contrattuale. Naturalmente, in tale valutazione di, il giudice terrà conto anche della formula contrattuale, insieme alla regola aurea della interpretazione complessiva di cui all’articolo 1363 c.c.

Ebbene, secondo questo giudice, nel caso di specie si verte in tema di: a)contratto (preliminare) per persona da nominare e non di: b)cessione del contratto (preliminare) né di: c) contratto (preliminare) a favore di terzo.

E’ dunque fondata la ricostruzione attorea.

Va subito detto non si tratta di: c)contratto a favore di terzo. E’ ipotesi da escludere.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, «il contratto per persona da nominare differisce dal contratto a favore di terzo perché nel primo la nomina del terzo è solo eventuale, rappresentando essa l’esercizio di una facoltà della parte che tale nomina si è riservata e può pertanto anche non esercitare, con la conseguenza che, in caso di nomina mancata, invalida o intempestiva, il contratto produce i suoi effetti fra i contraenti originari; nel secondo, invece, la stipulazione a favore del terzo deve essere necessariamente prevista nel contratto, che produrrà effetti nei confronti del terzo, (salvo che non intervengano la revoca della stipulazione o il rifiuto di profittarne), con la conseguenza che il terzo nel contratto previsto dall’art. 1411 cod. civ. deve essere sempre determinato o determinabile» (cfr. Cass. civ. n. 10403/2002).

Non solo: nel contratto a favore di terzo, questi acquista esclusivamente gli effetti favorevoli del contratto; nel caso di specie, è invece chiaro che il terzo (non identificabile in sede contrattuale) non acquista solo i prodotti vantaggiosi del contratto ma l’intera posizione contrattuale. Anche sotto il profilo dell’assetto degli interessi, si è dunque fuori dal meccanismo del contratto a favore di terzo.