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STUDIO LEGALE BOLOGNA DELL’AVVOCATO SERGIO ARMAROLI FOTOFOTO46

 

nella promessa di vendite, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare e produttivo di effetti meramente obbligatori, e che, pertanto, la relazione del promissario acquirente con il bene è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata, salva la dimostrazione di un’interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141, c.c.

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Costituendo, inoltre, l’art. 1150, c.c., che attribuisce al possessore all’atto della restituzione della cosa il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie (1° co.) ed all’indennità per i miglioramenti recati alla cosa (2° co.), una norma eccezionale e non potendo di essa essere fatta applicazione analogica al detentore (cfr.: Cass. civ., sez. III, sent. 18 marzo 2005, n. 5948; Cass., civ., sez. II, sent. 16 settembre 2004, n. 18651; cfr. specificamente quanto al comodatario: Cass. civ. sez, II, sent. 26 giugno 1992, n. 7923), la sentenza impugnata è incorsa nel vizio denunciato sotto un duplice profilo.

AIMMOBILIARE SOLUZIONE SCRITTA Ringrazio l’Avv. Sergio Armaroli per l’attività svolta nella compra-vendita immobiliare che mi ha consentito di diventare proprietaria dell’immobile in cui abito.

Grazie alla sua professionalità ho potuto acquistare la casa, per cui avevo già stipulato preliminare di vendita, ed andare regolarmente a rogito, cosa che appariva veramente proibitiva per gli ostacoli che interponeva l’impresa costruttrice.

L’indubbia professionalità è stata supportata da un’attività incisiva e da una tenacia non comuni, volte al conseguimento di un risultato che ritenevo impossibile ottenere. Ringrazio anche per le informazioni sempre puntualmente fornitemi riguardo ai singoli atti compiuti, in modo da farmi avere sempre un quadro dettagliato e reale riguardo allo stato della pratica.

Ringrazio, infine e soprattutto, per l’umanità la cortesia e la disponibilità, per aver saputo fornire quel sostegno, che costituisce un grosso supporto nei momenti di incertezza.

Ho trovato, veramente, il massimo di una professionalità ineccepibilmente esercitata e sostenuta da rare doti umane.

Esprimo con tutto il cuore il mio ringraziamento.

Fabiola

P.s. non è retorica, ma il risultato c’è ed è tangibile: casa mia, che ho il piacere di godermi ogni giorno

 BENTIVOGLIO, BOLOGNA,BORGO TOSSIGNANO,BUDRIO,CALDERARA DI RENO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa CAMUGNANO,CASALECCHIO DI RENOSTUDIO LEGALE BOLOGNA DELL'AVVOCATO SERGIO ARMAROLIassistenza legale preliminare e rogito comprare casa CASALFIUMANESE,CASTEL D'AIANO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa assistenza legale preliminare e rogito comprare casa CASTEL DEL RIO,CASTEL DI CASIOSTUDIO LEGALE BOLOGNA DELL'AVVOCATO SERGIO ARMAROLIassistenza legale preliminare e rogito comprare casa CASTEL GUELFO DI BOLOGNA assistenza legale preliminare e rogito comprare casa CASTELLO D'ARGILE,CASTELLO DI SERRAVALLE,CASTEL MAGGIORE assistenza legale preliminare e rogito comprare casa CASTEL SAN PIETRO TERME CASTENASO,CASTIGLIONE DEI PEPOLI assistenza legale preliminare e rogito comprare casa CRESPELLANO,CREVALCORE,DOZZA FONTANELICE,GAGGIO MONTANO,GALLIERA,GRANAGLIONE assistenza legale preliminare e rogito comprare casa GRANAROLO DELL'EMILIAGRIZZANA MORANDI assistenza legale preliminare e rogito comprare casa IMOLA LIZZANO IN BELVEDERE LOIANOMALALBERGO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MARZABOTTO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MEDICINA MINERBIO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MOLINELLA assistenza legale preliminare e rogito comprare casa assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MONGHIDORO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MONTERENZIO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MONTE SAN PIETRO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MONTEVEGLIO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MONZUNO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa MORDANO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa OZZANO DELL'EMILIA assistenza legale preliminare e rogito comprare casa PIANORO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa PIEVE DI CENTO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa PORRETTA TERME assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SALA BOLOGNESE assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SAN GIORGIO DI PIANO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SAN GIOVANNI IN PERSICETO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SAN LAZZARO DI SAVENA assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SAN PIETRO IN CASALE assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SANT'AGATA BOLOGNESE assistenza legale preliminare e rogito comprare casa SASSO MARCONISAVIGNO assistenza legale preliminare e rogito comprare casa

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  • Questa Corte, componendo a sezioni unite il contrasto insorto tra le sezioni semplici, ha enunciato il principio che nella promessa di vendite, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare e produttivo di effetti meramente obbligatori, e che, pertanto, la relazione del promissario acquirente con il bene è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata, salva la dimostrazione di un’interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141, c.c. (cfr.: Cass. civ., sez. un., sent. 27 marzo 2008, n. 7930; cfr. succ.: Cass. civ., sez. II, sent. 25 gennaio 2010, n. 1296; Cass. civ., sez II, sent. 26 aprile 2010, n. 9896).
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  • Costituendo, inoltre, l’art. 1150, c.c., che attribuisce al possessore all’atto della restituzione della cosa il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie (1° co.) ed all’indennità per i miglioramenti recati alla cosa (2° co.), una norma eccezionale e non potendo di essa essere fatta applicazione analogica al detentore (cfr.: Cass. civ., sez. III, sent. 18 marzo 2005, n. 5948; Cass., civ., sez. II, sent. 16 settembre 2004, n. 18651; cfr. specificamente quanto al comodatario: Cass. civ. sez, II, sent. 26 giugno 1992, n. 7923), la sentenza impugnata è incorsa nel vizio denunciato sotto un duplice profilo.

 

 

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  • Il primo, per avere ritenuto rilevante l’animus possidenti dei detentori (promittente acquirente e suoi aventi causa) nell’attività da essi esercitata sulla cosa senza avere accertato un mutamento della detenzione in possesso per causa proveniente da un terzo od in forza di opposizione da essi fatta contro il possessore (cfr.: art. 1141, 2° co., c.c.).
  • Il secondo, per avere fatto applicazione ai detentori di una norma che riconosce ai soli possessori (in buona o mala fede) il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie ed all’indennità per i miglioramenti (cfr.: art. 1150, 1° e 2° co.).

 

 

 

  • Alla fondatezza del motivo seguono l’accoglimento del ricorso principale e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.
  • Resta assorbito dalla cassazione l’esame del secondo motivo di ricorso incidentale, che lamenta, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 92, c.p.c., dovendo essere le spese del processo rideterminate dalla Corte di appello in relazione all’esito del giudizio di rinvio.

  • Con il primo motivo, invece, il ricorso incidentale denuncia la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, n, 3, c.p.c., per violazione degli artt. 1140, 1142, 1147 e 2948, c.c., avendo:
  • riconosciuto il diritto del convenuto all’indennità per l’occupazione della cosa a decorrere dalla domanda di revindica dell’immobile formulata in altro giudizio, benché:
    • il possesso in buona fede degli occupanti dovesse essere presunto sino alla definitività della declaratoria d’inefficacia del titolo in virtù del quale era stato ottenuto (anno 1995);
    • fosse stata eccepita la prescrizione dell’indennità per il periodo anteriore il quinquennio la proposizione della domanda;
  • ritenuto in mala fede il possesso successivo alla domanda di revindica (1982) e liquidato da tale data l’indennità per i miglioramenti nella minore somma tra lo speso ed il migliorato.
  • Il motivo è assorbito, quanto alle censure sub 1), lett. a), e sub 2), dall’accoglimento del ricorso principale, ed inammissibile per genericità e difetto di autosufficienza quanto alla censura sub 1), lett. b), giacché al rilievo della sentenza, secondo cui la prescrizione era stata dedotta nel giudizio di appello in via condizionale e non seguita da alcuna conclusione sul punto, si limita ad opporre l’opinabile e non esauriente argomento che l’eccezione “doveva ritenersi contenuta nella domanda di rigetto delle domande avversarie, inclusa l’indennità di occupazione abusiva, non essendo necessario ripetere nuovamente le varie causae petendi, già contenute nelle premesse dell’atto”.

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Sentenza 16 giugno – 22 luglio 2010, n. 17245

(Presidente – Relatore Oddo)

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 2 aprile 1992, A. ed A. R. convennero A., A., E., C., G., F., W., I. ed A. M. P., nonché M. A., G. S., T. P., V. T. ed A. M. – tutti eredi di S. P., o di loro successori – davanti al Tribunale di Roma e, premesso che, unitamente al loro dante causa D. R., avevano goduto dal 1966 il possesso pieno, esclusivo, ininterrotto e pacifico di un appartamento alla via X., n. ****, di C., nel cui possesso erano stati immessi in esecuzione di scrittura privata di compravendita intervenuta il 20 gennaio 1966 tra D. R. e S. P., domandarono la declaratoria del loro acquisto della proprietà dell’immobile per usucapione.

Si costituì il solo M., resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna dei R. al rilascio dell’appartamento, in quanto da essi occupato senza titolo, ed al versamento di un corrispettivo per l’occupazione, ed il Tribunale, nella contumacia degli altri convenuti, con sentenza non definitiva n. 40384/00 rigettò la domanda principale degli attori e, in accoglimento delle domande riconvenzionali, condannò i R. al rilascio dell’immobile ed al pagamento dell’indennità di occupazione, da liquidare nel prosieguo del giudizio, nonché il M. al rimborso delle spese anticipate dai convenuti per le riparazioni straordinarie ed all’indennità per i miglioramenti arrecati alla cosa.

La decisione, gravata dai R. e, in via incidentale, dal M., venne parzialmente riformata il 2 febbraio 2005 dalla Corte di appello di Roma, che, ferma la qualificazione di preliminare di vendita data dal Tribunale alla scrittura privata del 20 gennaio 1966, rigettò l’impugnazione principale e, in accoglimento di quella incidentale, dichiarò il diritto: 1) dei R. al solo 50%: a) dell’aumento di valore dell’immobile per i miglioramenti apportati nel periodo dal gennaio 1966 al maggio 1982 e della minor somma tra lo speso ed il migliorato per quelli apportati nel periodo successivo; b) del rimborso delle spese per riparazioni straordinarie; 2) del M. all’indennità per l’occupazione senza titolo dell’immobile da parte dei R. con decorrenza dall’8 maggio 1982.

Osservarono i giudici di secondo grado, per quello che ancora rileva, che gli attori, avendo conseguito la disponibilità dell’appartamento nel 1966 a seguito di un preliminare di compravendita, dovevano essere considerati possessori in buona fede del bene sino alla proposizione nel 1982 della domanda con la quale il M. ne aveva rivendicato la proprietà, e che non poteva avere seguito la deduzione dei R. di parziale prescrizione dell’indennità di occupazione. Il M. è ricorso per la cassazione della sentenza con un motivo, illustrato da successiva memoria, e gli intimati R. hanno resistito con controricorso, eccependo preliminarmente l’inammissibilità del ricorso principale, ed hanno proposto contestualmente due motivi di ricorso incidentale.

Motivi della decisione

A norma dell’art. 335, c.p.c., va disposta la riunione dei ricorsi proposti in via principale ed in via incidentale avverso la medesima sentenza.

L’eccezione di inammissibilità del ricorso principale, perché “notificato non alle parti in causa, nel loro domicilio eletto presso il loro procuratore in appello, bensì ad un terzo, nella persona del loro procuratore in appello, non avente alcun potere in merito”, non è esaminabile, sia per l’oscurità della sua formulazione, che per la sanatoria della eventuale nullità conseguente alla proposizione del controricorso.

Il ricorso principale, denunciando con l’unico motivo la nullità della sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per violazione degli artt. 1140 e 1150, c.c., lamenta che i giudici di secondo grado abbiano riconosciuto agli attori il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all’indennità per i miglioramenti spettante al possessore che restituisce la cosa, benché essi fossero meri detentori dell’immobile, avendone ricevuto la disponibilità in esecuzione di un preliminare di compravendita, non seguito dal contratto definitivo e dichiarato inefficace con sentenza divenuta definitiva nel 1995.

Il motivo è fondato.

Questa Corte, componendo a sezioni unite il contrasto insorto tra le sezioni semplici, ha enunciato il principio che nella promessa di vendite, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato, funzionalmente collegato al contratto preliminare e produttivo di effetti meramente obbligatori, e che, pertanto, la relazione del promissario acquirente con il bene è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata, salva la dimostrazione di un’interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141, c.c. (cfr.: Cass. civ., sez. un., sent. 27 marzo 2008, n. 7930; cfr. succ.: Cass. civ., sez. II, sent. 25 gennaio 2010, n. 1296; Cass. civ., sez II, sent. 26 aprile 2010, n. 9896).

Costituendo, inoltre, l’art. 1150, c.c., che attribuisce al possessore all’atto della restituzione della cosa il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie (1° co.) ed all’indennità per i miglioramenti recati alla cosa (2° co.), una norma eccezionale e non potendo di essa essere fatta applicazione analogica al detentore (cfr.: Cass. civ., sez. III, sent. 18 marzo 2005, n. 5948; Cass., civ., sez. II, sent. 16 settembre 2004, n. 18651; cfr. specificamente quanto al comodatario: Cass. civ. sez, II, sent. 26 giugno 1992, n. 7923), la sentenza impugnata è incorsa nel vizio denunciato sotto un duplice profilo.

Il primo, per avere ritenuto rilevante l’animus possidenti dei detentori (promittente acquirente e suoi aventi causa) nell’attività da essi esercitata sulla cosa senza avere accertato un mutamento della detenzione in possesso per causa proveniente da un terzo od in forza di opposizione da essi fatta contro il possessore (cfr.: art. 1141, 2° co., c.c.).

Il secondo, per avere fatto applicazione ai detentori di una norma che riconosce ai soli possessori (in buona o mala fede) il diritto al rimborso delle spese fatte per riparazioni straordinarie ed all’indennità per i miglioramenti (cfr.: art. 1150, 1° e 2° co.).

Alla fondatezza del motivo seguono l’accoglimento del ricorso principale e la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Resta assorbito dalla cassazione l’esame del secondo motivo di ricorso incidentale, che lamenta, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 92, c.p.c., dovendo essere le spese del processo rideterminate dalla Corte di appello in relazione all’esito del giudizio di rinvio.

Con il primo motivo, invece, il ricorso incidentale denuncia la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, n, 3, c.p.c., per violazione degli artt. 1140, 1142, 1147 e 2948, c.c., avendo: 1) riconosciuto il diritto del convenuto all’indennità per l’occupazione della cosa a decorrere dalla domanda di revindica dell’immobile formulata in altro giudizio, benché: a) il possesso in buona fede degli occupanti dovesse essere presunto sino alla definitività della declaratoria d’inefficacia del titolo in virtù del quale era stato ottenuto (anno 1995); b) fosse stata eccepita la prescrizione dell’indennità per il periodo anteriore il quinquennio la proposizione della domanda; 2) ritenuto in mala fede il possesso successivo alla domanda di revindica (1982) e liquidato da tale data l’indennità per i miglioramenti nella minore somma tra lo speso ed il migliorato.

Il motivo è assorbito, quanto alle censure sub 1), lett. a), e sub 2), dall’accoglimento del ricorso principale, ed inammissibile per genericità e difetto di autosufficienza quanto alla censura sub 1), lett. b), giacché al rilievo della sentenza, secondo cui la prescrizione era stata dedotta nel giudizio di appello in via condizionale e non seguita da alcuna conclusione sul punto, si limita ad opporre l’opinabile e non esauriente argomento che l’eccezione “doveva ritenersi contenuta nella domanda di rigetto delle domande avversarie, inclusa l’indennità di occupazione abusiva, non essendo necessario ripetere nuovamente le varie causae petendi, già contenute nelle premesse dell’atto”.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi.

Accoglie il ricorso principale e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Dichiara assorbiti il primo motivo sub 1), lett. a) e sub 2) ed il secondo motivo di ricorso incidentale e dichiara inammissibile il primo motivo sub 1), lett. b) del medesimo ricorso.

 

L’orientamento ad oggi forse prevalente ritiene invece che il venditore sia responsabile per aver venduto un aliud pro alio: l’immobile privo del requisito dell’abitabilità è oggetto radicalmente diverso da quello promesso (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729, Foro it., mass., 2002; Cass., 11 febbraio 1998, n. 1391, in Riv. not., 1998, p. 1008 e ss.; Cass., 20 gennaio 1996, n. 442, in Mass., 1996; Cass., 14 dicembre 1994, n. 10703, in Giust. civ., mass., 1994).

 

 

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