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LA PRELAZIONE AGRARIA ESCLUSA S EIL CONFINANTE È’ NUDO PROPRIETARIO

 

 

 

Osserva il Collegio che è stato affermato più volte in passato che le norme sul diritto di prelazione e di riscatto sono norme di stretta interpretazione, che prevedono un numero chiuso di ipotesi e non consentono estensioni al di fuori di quelle tassativamente previste (sentenze 11 agosto 1987, n.6893, 10 aprile 2003, n. 4914, e 5 marzo 2007, n. 5072). La ragione per cui si è pervenuti a tale conclusione è ovvia: il diritto di prelazione e di riscatto apportano, in concreto, una significativa limitazione del diritto di proprietà garantito dall’art. 42 della Costituzione, perché una delle prerogative fondamentali del proprietario è quella di alienare il proprio diritto ad un soggetto liberamente scelto; facoltà che è grandemente diminuita dalle norme sul diritto di prelazione.

Sulla base di tale premessa, che è certamente da condividere, la pronuncia odierna intende compiere un ulteriore passo in relazione alla fattispecie della prelazione del confinante riconosciuta dall’art. 7 della legge n. 817 del 1971. La norma in esame prevede, al secondo comma, n. 2), che il diritto di prelazione (e quindi di riscatto) spetta anche «al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti». La legge riconosce il diritto, quindi, al proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti; ora, se questa è la condizione indicata dalla legge, è evidente che lo stesso diritto non può essere riconosciuto anche al nudo proprietario, perché una simile estensione sarebbe evidentemente arbitraria. Il nudo proprietario, d’altra parte, non ha poteri di godimento del bene, che spettano all’usufruttuario (art. 981 cod. civ.), e non è neppure detto che diventi mai pieno proprietario, perché la fattispecie di cui all’art. 1014, n. 2), cod. civ. secondo cui l’usufrutto si estingue «per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona» – ben potrebbe non realizzarsi. Ne consegue che, oltre alla palese violazione del dettato legislativo, ammettere il nudo proprietario all’esercizio del diritto di prelazione verrebbe a creare evidenti incongruenze ed incertezze che la legge non può tollerare.

 

 

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

Sezione III, civile

Sentenza 16 dicembre 2014 – 7 aprile 2015, n. 6904

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

  1. M. F. convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Udine, A. D. F. e A. P. chiedendo che fosse riconosciuto il suo diritto di riscatto agrario, in qualità di coltivatore diretto di un fondo confinante, in riferimento ad un fondo che G. T. aveva venduto ai convenuti senza prima averglielo offerto in prelazione.

Si costituirono i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale accolse la domanda, dichiarando che l’attore era divenuto proprietario del fondo a condizione del versamento della somma di lire 40 milioni, con condanna dei convenuti alle spese di giudizio.

 

  1. La pronuncia è stata appellata da A. D. F. e A. P. e la Corte d’appello di Trieste, con sentenza del 22 dicembre 2010, ha respinto il gravame, confermando la pronuncia del Tribunale e condannando gli appellanti al pagamento delle ulteriori spese del grado.

Ha osservato la Corte territoriale, per quanto di interesse in questa sede, che, pur essendo tutte le parti in causa confinanti rispetto al terreno venduto, doveva essere preferita la posizione del  retraente F.; che costui, unitamente alla propria famiglia, era in possesso delle condizioni per essere ammesso al retratto; che non era stata dimostrata l’esistenza, sul terreno in questione, di un contratto di affitto agrario in favore degli appellanti; e che, infine, non assumeva alcun rilievo il fatto che il F. fosse nudo proprietario del terreno confinante, gravato di usufrutto in favore di suo fratello F. F., poiché «per il legislatore non vi è differenza tra la nuda e la piena proprietà».

 

  1. Contro la sentenza della Corte d’appello di Trieste propongono ricorso A. P., F. D. F. e D. D. F., in proprio e quali eredi del defunto A. D. F., con unico atto affidato a quattro motivi.

Resiste M. F. con controricorso.

 

I ricorrenti hanno presentato memoria.

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

 

  1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817.

Rilevano i ricorrenti che è prioritaria rispetto alle altre la questione del titolo richiesto dalla legge per l’esercizio del riscatto agrario. La Corte d’appello ritiene che non vi sia differenza tra proprietario e nudo proprietario, ma tale conclusione non è condivisibile. Pur in mancanza di precedenti specifici sul punto, si deve ritenere che la titolarità del diritto di prelazione e di riscatto vada intesa in termini rigorosi, in quanto comporta una limitazione del diritto di proprietà del terzo, sicché non può essere riconosciuta al di fuori dei casi previsti dalla legge.

In ordine a questo motivo, va preliminarmente osservato che non è fondata l’eccezione con la quale il controricorrente sostiene che la Corte d’appello senza entrare nel merito della questione, sulla quale gli appellanti si sarebbero limitati ad una censura assolutamente generica – non avrebbe deciso alcunché su questo punto, senza fare applicazione di «alcuna norma di diritto».

Risulta invece in modo palese che la Corte triestina, sollecitata a pronunciarsi in argomento dal quarto motivo di appello, si è in sostanza richiamata alla motivazione del Tribunale, facendola propria; ed ha quindi ribadito, come si è detto in precedenza, che «per il legislatore non vi è differenza tra la nuda e la piena proprietà». Tanto è sufficiente ad affermare che il punto è stato deciso con una pronuncia di merito, ricorribile in questa sede.

 

1.2. Tanto premesso sull’ammissibilità, nel merito il motivo è fondato.

La questione giuridica sulla quale questa Corte è chiamata a pronunciarsi consiste nello stabilire se il diritto di prelazione agraria – nonché lo speculare diritto di riscatto, che è oggetto del presente giudizio – possa essere esercitato, nella ricorrenza di tutti gli altri requisiti di legge, anche dal confinante che sia solamente nudo proprietario e non pieno proprietario. Si tratta di una questione sulla quale non vi sono precedenti specifici.

Osserva il Collegio che è stato affermato più volte in passato che le norme sul diritto di prelazione e di riscatto sono norme di stretta interpretazione, che prevedono un numero chiuso di ipotesi e non consentono estensioni al di fuori di quelle tassativamente previste (sentenze 11 agosto 1987, n.6893, 10 aprile 2003, n. 4914, e 5 marzo 2007, n. 5072). La ragione per cui si è pervenuti a tale conclusione è ovvia: il diritto di prelazione e di riscatto apportano, in concreto, una significativa limitazione del diritto di proprietà garantito dall’art. 42 della Costituzione, perché una delle prerogative fondamentali del proprietario è quella di alienare il proprio diritto ad un soggetto liberamente scelto; facoltà che è grandemente diminuita dalle norme sul diritto di prelazione.

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Sulla base di tale premessa, che è certamente da condividere, la pronuncia odierna intende compiere un ulteriore passo in relazione alla fattispecie della prelazione del confinante riconosciuta dall’art. 7 della legge n. 817 del 1971. La norma in esame prevede, al secondo comma, n. 2), che il diritto di prelazione (e quindi di riscatto) spetta anche «al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti». La legge riconosce il diritto, quindi, al proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti; ora, se questa è la condizione indicata dalla legge, è evidente che lo stesso diritto non può essere riconosciuto anche al nudo proprietario, perché una simile estensione sarebbe evidentemente arbitraria. Il nudo proprietario, d’altra parte, non ha poteri di godimento del bene, che spettano all’usufruttuario (art. 981 cod. civ.), e non è neppure detto che diventi mai pieno proprietario, perché la fattispecie di cui all’art. 1014, n. 2), cod. civ. secondo cui l’usufrutto si estingue «per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona» – ben potrebbe non realizzarsi. Ne consegue che, oltre alla palese violazione del dettato legislativo, ammettere il nudo proprietario all’esercizio del diritto di prelazione verrebbe a creare evidenti incongruenze ed incertezze che la legge non può tollerare.

Il primo motivo di ricorso è quindi accolto, enunciandosi il seguente principio di diritto:

«Poiché il diritto di prelazione e di riscatto agrari costituiscono ipotesi tassative, regolate dalla legge e non suscettibili di interpretazione estensiva, il diritto di prelazione e di riscatto del confinante, previsti dall’art. 7, secondo comma, n. 2), della legge n. 817 del 1971, non spettano al nudo proprietario».

 

  1. L’accoglimento del primo motivo di ricorso rende superfluo l’esame degli altri, che rimangono assorbiti.

E poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, essendo pacifico che il retraente M. F. era nudo proprietario del fondo confinante rispetto a quello venduto agli odierni ricorrenti, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., rigettandosi la domanda di riscatto proposta dal F., per mancanza di uno dei requisiti di legge.

In considerazione della novità della questione, la Corte stima equo compensare integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

 

PER QUESTI MOTIVI

 

La Corte accoglie il primo motivo ricorso, assorbiti gli altri cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto agrario proposta da M. F. nei confronti di A. D. F. e A. P.. Compensa integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 16 dicembre 2014.

riscatto di fondi agricoli:

 

 

n caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti (categoria che non coincide, se non soltanto in parte, con quella del piccolo imprenditore agricolo: cfr. Cass. Civ. Sez. III, 3170/03), a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione nota1, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purchè coltivi il fondo stesso da almeno due anni (cfr. in relazione a tale criterio, Cass. Civ., Sez. III, 6017/11), non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici (anche per una quota: cfr. Cass. Civ., Sez. III, 10220/11) di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”

 

cessione terreni agricoli

 

 

Per quanto riguarda i terreni edificabili, la plusvalenza è sempre tassata e l’imposta prevista è spesso molto alta, dato l’elevato incremento di valore che subisce il terreno passando da agricolo a edificabile. In questo caso la plusvalenza corrisponde alla differenza fra il prezzo di vendita e il costo fiscale del terreno, laddove quest’ultimo equivale al prezzo di acquisto, nel caso in cui vi sia stata una compravendita, o al valore dichiarato negli atti di successione o donazione.

 

Come si esercita la prelazione agraria ?

 

Generale

 

L’art. 8 legge 590\65 disciplina la prelazione dell’affittuario coltivatore diretto, secondo cui in caso di trasferimento a titolo oneroso (vendita o altro contratto) o di concessione in enfiteusi di fondi, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro, il colono o il compartecipante hanno diritto di prelazione purché:

 

coltivi il fondo stesso da almeno due anni,

non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore alle vecchie lire mille, (salvo cessione a scopo di ricomposizione fondiaria),

il fondo per il quale intende esercitare la prelazione (in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi) non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

L’art. 4 bis legge 203\82 estende il diritto di prelazione anche per l’ipotesi di nuovo affitto del fondo.

 

Quest’ultimo diritto non spetta quando:

l’affittuario ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto;

quando il rapporto di affitto sia venuto meno per grave inadempimento o recesso del conduttore.

 

Si tratta di una prelazione con effetti reali, dal momento che l’avente diritto alla prelazione può entro un anno dalla trascrizione della vendita, riscattare il fondo dall’acquirente o da ogni su avente causa.

L’art. 7 legge 87\71 ha esteso il diritto di prelazione in esame al coltivatore diretto di terreni confinanti, purchè il terreno oggetto della vendita non sia insediato da altri coltivatori diretti (nel qual caso prevale la prelazione dell’affittuario coltivatore diretto).

 

La legge 590 del 26 maggio 1965 n°590 “Disposizioni per lo sviluppo della proprietà coltivatrice” pubblicata nella Gazzetta ufficiale n°142 del 9 giugno 1965 e la successiva legge 817 del 14 agosto 1971 n°817 “Disposizioni per il rifinanziamento delle provvidenze per lo sviluppo della proprietà coltivatrice” pubblicata nella Gazzetta ufficiale n°261 del 14 ottobre 1971 hanno sancito rispettivamente a favore del conduttore coltivatore diretto del fondo offerto in vendita e del proprietario coltivatore diretto confinante il diritto di prelazione in caso di vendita del fondo da parte del proprietario.

 

 

Come redigere un contratto di affitto agrario

  1. Affitto a coltivatore diretto.

 

La durata dei contratti di affitto a coltivatore diretto, compresi quelli in corso e quelli in regime di proroga, è regolata dalle norme della presente legge.

I contratti di affitto a coltivatori diretti, singoli o associati, hanno la durata minima di quindici anni, salvo quanto previsto dalla presente legge.

 

  1. Durata dei contratti in corso.

 

Per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e per quelli in regime di proroga, la durata è fissata in sei anni per i rapporti di cui all’articolo 3 e in:

  1. a) dieci anni se il rapporto ha avuto inizio prima dell’annata agraria 1939-1940, o nel corso della medesima;
  2. b) undici anni se il rapporto ha avuto inizio nelle annate agrarie comprese fra quelle 1940- 1941 e 1944-1945;
  3. c) tredici anni se il rapporto ha avuto inizio nelle annate agrarie comprese fra quelle 1945-1946 e 1949-1950;
  4. d) quattordici anni se il rapporto ha avuto inizio nelle annate agrarie comprese fra quelle 1950-1951 e 1959-1960;
  5. e) quindici anni se il rapporto ha avuto inizio successivamente all’annata agraria 1959-1960.

La durata prevista dal comma precedente decorre dalla entrata in vigore della presente legge.

 

  1. Affitto particellare.

 

Al fine di soddisfare le particolari esigenze delle imprese agricole dei territori dichiarati montani ai sensi della legge 3 dicembre 1971, n. 1102 , le regioni sono delegate a determinare, sentito il parere delle comunità montane, in base alla natura del terreno, alla sua estensione, al livello altimetrico ed alle destinazioni o vocazioni colturali, le zone ricomprese in tali territori, quali delimitati ai sensi della predetta legge 3 dicembre 1971, n. 1102, nelle quali la durata minima dei nuovi contratti di affitto, stipulati dopo l’entrata in vigore della presente legge, è ridotta a sei anni, quando oggetto del contratto siano uno o più appezzamenti di terreno non costituenti, neppure unitamente ad altri fondi condotti dall’affittuario, una unità produttiva idonea ai sensi dell’articolo 31 della presente legge.

 

  1. Rinnovazione tacita.

 

In mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per il periodo minimo, rispettivamente, di quindici anni per l’affitto ordinario e di sei anni per l’affitto particellare, e così di seguito.

La disdetta deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

 

 

 

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