Compravendita immobiliare BOLOGNA TRIBUNALE Vizio rilevante ex art. 1490 c.c

. Con riferimento alla deduzione di vizi e difetti del costruito, deve ritenersi che l’azione sia priva di ogni pregio in quanto a nessuna delle opere edili denunziate può correttamente riconoscersi la natura indicata (i.e. di vizio o difetto) in forza del consolidato e costante orientamento della giurisprudenza di merito e di legittimità: sul punto va solo ricordato come la natura giuridica del vizio rilevante a norma dell’articolo 1490 postuli la sua concretezza e materialità e come laddove si deduca a vizio la costruzione dell’immobile in difformità dal progetto edilizio approvato, ricorrono gli estremi di una fattispecie riconducibile al paradigma dell’art. 1489 cod. civ. per il quale il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (cfr. Cass. 6.12.1984 n. 6399; Da ultimo Cass. 28.02.2007 n. 4786); non senza osservare in obiter come l’azione così formulata risulta preclusa dall’eccezione di decadenza ritualmente formulata dalla società convenuta (l’atto di assegnazione in proprietà 19 aprile 2002, deposito del ricorso per ATP 21 ottobre 2003, concluso in data 20 maggio 2004, notifica dell’atto introduttivo del presente giudizio 8 agosto 2005).

TRUFFA IMMOBILIARE BOLOGNA CONTRATTO ACQUISTO CASA AVVOCATO PENALISTA

2.2. Quanto alla diversa azione proposta con riferimento alle condotte “commissive ed omissive” della Cooperativa convenuta, va in questa sede rilevato come, quand’anche si voglia ravvisare nella deduzione operata gli estremi di cui all’art. 1489 c.c., la Suprema Corte ha affermato che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, ma semmai un onere gravante ex art. 1489 c.c.se la difformità, non è stata dichiarata nel contratto o comunque non conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, risulti oggetto del potere repressivo della pubblica amministrazione quanto a sanzione pecuniaria e, nei casi di maggior gravità, e ordine di demolizione. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’attore alcuna azione in danno del venditore per la riduzione del prezzo (cfr. Cass. 28.02.2007 n 4786 cit.).

Orbene, dall’accertamento tecnico preventivo e dalla successiva Ctu espletata in corso di causa, risulta comprovato in atti che il collegamento tra immobili e sottotetto era previsto già nella successiva concessione edilizia n. 20720 del 25/7/2001 (pag. 5 della perizia Ing. Pa. del 20/5/2004 nell’A.T.P.), e tale concessione è stata espressamente richiamata al momento dell’assegnazione dell’appartamento (cfr. doc. 1 parte convenuta), non senza osservare come: I) gli interventi effettuati a modifica dell’originaria concessione edilizia, sono stati regolarmente autorizzati dal Comune di San Lazzaro di Savena, senza che l’atto amministrativo risulti impugnato dallo stesso attore, radicando così gli estremi di stabilità conformativa dell’atto amministrativo rilevanti ai fini della insussistenza di ogni doglianza; II) per le superfici che hanno ecceduto quanto previsto nella convenzione regionale, gli assegnatari hanno provveduto ad assolvere il pagamento degli oneri connessi alle superfici non convenzionate (pag. 5 della perizia Ing. Pa. del 20/5/2004 nell’A.T.P.); III) ogni eventuale decadenza dai contributi riconosciuti dalla Regione ha come destinatari i soli assegnatari di unità immobiliari non corrispondenti ai requisiti di cui alla convenzione, non potendo la eventuale revoca estendersi agli altri assegnatari (fra cui l’attore) che risultino titolari di immobili coerenti con il beneficio accordato (cfr. al riguardo conclusioni CTU pag. 19 e 20).

SEPARAZIONE MARITO MOGLIE CONIUGI BOLOGNA E APPROPRIAZIONE INDEBITA MOBILI “per procurare a se un ingiusto profitto, si appropriava dei mobili facenti parte dell’arredo del salone e della camera da letto della casa coniugale”

Compravendita immobiliare – Immobile – Compravendita – Vizio rilevante ex art. 1490 c.c. – Necessaria concretezza e materialità – Costruzione del bene in difformità del progetto edilizio – Operatività della previsione di cui all’art. 1489 c.c. – Conoscenza dell’acquirente – Insussistenza delle condizioni per l’accoglimento dell’azione ex art. 1489 c.c.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BOLOGNA

SECONDA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Pasquale Liccardo ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo Grado iscritta al n. 12257/2005 R.G. promossa da:

Ni.Fr. con il patrocinio degli avv. Bo.Ga. e, con elezione di domicilio in viale (…), 40124 Bologna presso avv. Bo.Ga.;

Attore

contro:

Cooperativa Ed. SCRL, con il patrocinio degli avv. Ca.Lo. e, con elezione di domicilio in via (…) 40127 Bologna, presso e nello studio dell’avv. Ca.Lo.;

Convenuto

RITENUTO IN FATTO ED IN DIRITTO

La presente causa viene in decisione senza che sia consentito a questo Giudice di procedere all’esame del fascicolo di parte attrice a norma e per gli effetti di cui agli artt. 169 e 190 c.p.c., in quanto depositato solo con la replica, in data 25.01.2012. Al riguardo si richiama in sintesi quanto costantemente affermato dalla Suprema Corte per la quale il mancato (o tardivo) deposito del fascicolo di parte nel termine di cui all’art. 169 co. 2 cod. proc. civ.comporta che la decisione deve essere assunta dal giudice prescindendo dai documenti contenuti nel fascicolo (cfr. orientamento del Tribunale di Bologna sentenza n. 155 emessa il 17 gennaio 2012; Cassazione 4/5/2009 n. 10227; Cassazione 15/3/2006 n. 5681).
Preliminare ad ogni successiva valutazione, è l’esatta qualificazione della domanda introdotta da parte attrice, in quanto l’assenza di ogni pur doveroso riferimento normativo negli atti introduttivi del processo impone un’opera di attenta ricostruzione sia dei fatti costitutivi della stessa sia del petitum correlato. In particolare, va solo in sintesi rilevato che con l’atto di citazione notificato il 10.08.2005, Fr.Ni. la parte premesso: che era proprietario di porzione immobiliare del complesso immobiliare sito – in San Lazzaro di Savena via (…), avendo aderito ad un piano di intervento di edilizia residenziale pubblica di tipo agevolata convenzionata realizzata presso quel comune con la realizzazione di 13 alloggi destinati alle forze armate e di polizia; che l’intervento è stato regolato da una convenzione tra il comune e la cooperativa edificatrice istituzionalmente indirizzata al contenimento dei costi, usufruendo di finanziamenti regionali per agevolare le esigenze abitative dei ceti sociali meno abbienti; che all’atto della consegna di tale complesso immobiliare sono state riscontrate irregolarità quali: I) costruzione di una scala di raccordo interna gli immobili siti all’ultimo piano con accesso al sottotetto, realizzando così un ampliamento vistoso degli immobili assegnati in contrasto con le normative regionali che prevedono un limite di mq. 95 m per la fruizione delle agevolazioni; II) le aree di verde di comune utilizzo condominiale erano state di fatto frazionate e concessi in uso agli assegnatari delle unità poste al piano terra; che si era provveduto sia a segnalare quanto accaduto sia alla Procura della Repubblica sia ad introdurre un accertamento tecnico preventivo volto alla verifica dello stato delle costruzioni realizzate;

tanto premesso ed esposto conveniva in giudizio, davanti all’intestato Tribunale, la Cooperativa Ed. S.C.A.R.L. per sentir accertare “l’esistenza dei vizi, delle difformità e delle modifiche di attribuzione in proprietà nei termini descritti in narrativa e nelle risultante dell’A.T.P. R.G. 14922/03 alle quali si fa integrale richiamo” e comunque, la “responsabilità al riguardo della Cooperativa convenuta per aver tenuto un contegno – commissivo ed omissivo nei termini descritti in narrativa – in violazione di legge e di contratto, con ogni conseguente condanna al ripristino ovvero, nella sua impossibilità al risarcimento dei danni patiti”.

All’atto della propria costituzione in giudizio, la cooperativa convenuta, nel contestare in fatto ed in diritto quanto dedotto la parte attrice, eccepiva l’intervenuta decadenza da ogni azione proposta in suo danno dall’attore a norma è per gli effetti dell’articolo 1495 codice civile.

2.1. Appare pertanto evidente come parte attrice adduca a vizio e/difetto del costruito gli interventi edili descritti, ed in via gradata, denunzi il comportamento asseritamente inadempiente della cooperativa, pur nella genericità della violazione di contratto e di legge.

2.1. Con riferimento alla deduzione di vizi e difetti del costruito, deve ritenersi che l’azione sia priva di ogni pregio in quanto a nessuna delle opere edili denunziate può correttamente riconoscersi la natura indicata (i.e. di vizio o difetto) in forza del consolidato e costante orientamento della giurisprudenza di merito e di legittimità: sul punto va solo ricordato come la natura giuridica del vizio rilevante a norma dell’articolo 1490 postuli la sua concretezza e materialità e come laddove si deduca a vizio la costruzione dell’immobile in difformità dal progetto edilizio approvato, ricorrono gli estremi di una fattispecie riconducibile al paradigma dell’art. 1489 cod. civ. per il quale il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (cfr. Cass. 6.12.1984 n. 6399; Da ultimo Cass. 28.02.2007 n. 4786); non senza osservare in obiter come l’azione così formulata risulta preclusa dall’eccezione di decadenza ritualmente formulata dalla società convenuta (l’atto di assegnazione in proprietà 19 aprile 2002, deposito del ricorso per ATP 21 ottobre 2003, concluso in data 20 maggio 2004, notifica dell’atto introduttivo del presente giudizio 8 agosto 2005).

2.2. Quanto alla diversa azione proposta con riferimento alle condotte “commissive ed omissive” della Cooperativa convenuta, va in questa sede rilevato come, quand’anche si voglia ravvisare nella deduzione operata gli estremi di cui all’art. 1489 c.c., la Suprema Corte ha affermato che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, ma semmai un onere gravante ex art. 1489 c.c.se la difformità, non è stata dichiarata nel contratto o comunque non conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, risulti oggetto del potere repressivo della pubblica amministrazione quanto a sanzione pecuniaria e, nei casi di maggior gravità, e ordine di demolizione. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’attore alcuna azione in danno del venditore per la riduzione del prezzo (cfr. Cass. 28.02.2007 n 4786 cit.).

Orbene, dall’accertamento tecnico preventivo e dalla successiva Ctu espletata in corso di causa, risulta comprovato in atti che il collegamento tra immobili e sottotetto era previsto già nella successiva concessione edilizia n. 20720 del 25/7/2001 (pag. 5 della perizia Ing. Pa. del 20/5/2004 nell’A.T.P.), e tale concessione è stata espressamente richiamata al momento dell’assegnazione dell’appartamento (cfr. doc. 1 parte convenuta), non senza osservare come: I) gli interventi effettuati a modifica dell’originaria concessione edilizia, sono stati regolarmente autorizzati dal Comune di San Lazzaro di Savena, senza che l’atto amministrativo risulti impugnato dallo stesso attore, radicando così gli estremi di stabilità conformativa dell’atto amministrativo rilevanti ai fini della insussistenza di ogni doglianza; II) per le superfici che hanno ecceduto quanto previsto nella convenzione regionale, gli assegnatari hanno provveduto ad assolvere il pagamento degli oneri connessi alle superfici non convenzionate (pag. 5 della perizia Ing. Pa. del 20/5/2004 nell’A.T.P.); III) ogni eventuale decadenza dai contributi riconosciuti dalla Regione ha come destinatari i soli assegnatari di unità immobiliari non corrispondenti ai requisiti di cui alla convenzione, non potendo la eventuale revoca estendersi agli altri assegnatari (fra cui l’attore) che risultino titolari di immobili coerenti con il beneficio accordato (cfr. al riguardo conclusioni CTU pag. 19 e 20).

Né giudizio diverso può annettersi alla domanda avente ad oggetto le asserite parti comuni dell’immobile, quali aree cortilive, in quanto all’atto della rogitazione, l’attore ha espressamente accettato lo stato di fatto, di diritto e le indicazioni delle parti comuni analiticamente indicate nell’atto di assegnazione (doc. 1) e negli atti e documenti ivi richiamati (concessioni edilizie, elaborati catastali, etc. – docc. da 6 a 12).
Non ricorrono gli estremi di cui all’art. 96 c.p.c.non essendo comprovato in atti che l’azione sia stata promossa con malafede o colpa grave.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in ragione della natura delle questioni trattate e dell’attività espletata innanzi al giudice, in Euro 2.356,00 per diritti ed Euro 7.500,00 per onorari, oltre accessori di legge.

La sentenza è provvisoriamente esecutiva tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, in persona del Giudice Unico dott. Pasquale Liccardo, definitivamente pronunciando nella causa R.G. n. 12257 /2005 introdotta da Ni.Fr. in danno della Coop. Ed. soc. coop. a r.l., ogni diversa istanza o eccezione disattesa così provvede:

rigetta in quanto infondata in fatto ed in diritto ogni domanda attrice;
rigetta la domanda ex art. 96 svolta da parte convenuta;
condanna parte attrice alla integrale rifusione delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 2.356,00 per diritti ed Euro 7.500,00 per onorari, oltre accessori di legge.
la sentenza è esecutiva per legge.

Così deciso in Bologna il 12 aprile 2012.

Depositata in Cancelleria il 16 aprile 2012.

SENTENZE IMPORTANTI

Cass. civ. n. 4826/2019

In tema di compravendita, la consegna del bene, dalla quale decorre il termine annuale di prescrizione ex art. 1495 c.c. per fare valere la garanzia per vizi della cosa ai sensi dell’art. 1490c.c. art. 1490 – Garanzia per i vizi della cosa venduta c.c., è quella effettiva e materiale, che pone il compratore a diretto contatto con il bene medesimo, essendo irrilevanti la data del successivo rilascio della documentazione di abitabilità e della formale comunicazione di fine lavori, nonché la necessità di effettuare meri lavori di rifinitura esterni. (Rigetta, CORTE D’APPELLO TORINO, 29/07/2013).

. n. 1889/2018

Cass. civ. n. 1889/2018

In tema di compravendita, il termine di prescrizione del diritto dell’acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, derivante dalla consegna di “aliud pro alio”, decorre, ai sensi dell’art. 2935 c.c., non dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l’inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall’incuria del titolare del diritt

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La denuncia dei vizi della cosa venduta, ai sensi degli artt. 1492 e 1495 c.c., non richiede un’esposizione dettagliata

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La prescrizione della garanzia per vizi è interrotta dalla comunicazione al venditore della volontà del compratore di esercitarla benché questi riservi ad un momento successivo la scelta del tipo di tutela, dovendosi escludere che la riserva concerna un diritto diverso da quello in relazione al quale si interrompe la prescrizione.

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qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di “facere”, che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria

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In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all’art. 1490 c.c., qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l’impegno sia accettato dal compratore, sorge un’autonoma obbligazione di “facere”, che, ove non estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina. Ne consegue che, in tale ipotesi, anche considerato il divieto dei patti modificativi della prescrizione, sancito dall’art. 2936 c.c., l’originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale, di cui all’art. 1495 c.c., mentre l’ulteriore suo diritto all’eliminazione dei vizi ricade nella prescrizione ordinaria decennale.

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In tema di compravendita, l’azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia a norma dell’art. 1495 c.c. si prescrive in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio.

In materia di denunzia dei vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c

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In materia di denunzia dei vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c., pur dovendosi, di regola, distinguere tra vizi apparenti ed occulti – là dove per i primi detto termine decorre dalla consegna della cosa, mentre per i secondi dal momento in cui essi sono riconoscibili per il compratore – occorre comunque che il “dies a quo” si faccia risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto.

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In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all’art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta.

In tema di garanzia per vizi nella compravendita, il riconoscimento dei difetti che, ai sensi dell’art. 1495, comma 2, c.c., esonera il compratore dall’onere della tempestiva denuncia,

Cass. civ. n. 12130/2008

La denuncia dei vizi della cosa venduta effettuata al rappresentante del venditore, il quale abbia stipulato la compravendita in nome e per conto dell’alienante, è valida solo nella ipotesi in cui risulti la permanenza dei suoi poteri rappresentativi anche nel tempo successivo alla stipulazione dell’atto di vendita e fino al momento della denuncia dei vizi.

In materia di compravendita, in caso di inadempimento del venditore, oltre alla responsabilità contrattuale da inadempimento o da inesatto adempimento

Cass. civ. n. 11410/2008

In materia di compravendita, in caso di inadempimento del venditore, oltre alla responsabilità contrattuale da inadempimento o da inesatto adempimento, è configurabile anche la responsabilità extracontrattuale del venditore stesso, qualora il pregiudizio arrecato al compratore abbia leso interessi di quest’ultimo che, essendo sorti al di fuori del contratto, hanno la consistenza di diritti assoluti; diversamente, quando il danno lamentato sia la conseguenza diretta del minor valore della cosa venduta o della sua distruzione o di un suo intrinseco difetto di qualità si resta nell’ambito della responsabilità contrattuale, le cui azioni sono soggette a prescrizione annuale (nella specie, la domanda di risarcimento danni aveva ad oggetto le spese sostenute per il filtraggio ed il re-imbottigliamento del vino destinato ad un cliente estero determinate dalla inidoneità dei tappi consegnati all’attore proposta da una società vinicola nei confronti di un sugherificio, a seguito della consegna di una partita di tappi difettosi).

Nel contratto di vendita, il termine annuale di prescrizione per l’esercizio dell’azione redibitoria e dell’azione risarcitoria

Cass. civ. n. 2797/2008

Nel contratto di vendita, il termine annuale di prescrizione per l’esercizio dell’azione redibitoria e dell’azione risarcitoria conseguente all’inadempimento, decorre dalla data della consegna e non può farsi coincidere con la data di stipula del contratto in mancanza della prova della coincidenza temporale tra le due date, spettando a chi eccepisce la prescrizione l’onere della prova in ordine alla individuazione temporale del dies a quo.

Cass. civ. n. 13294/2005

In tema di compravendita l’impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano la cosa inidonea all’uso cui è destinata (ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico) di per sé non dà vita a una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva (novazione oggettiva: art. 1230 c.c.), dell’originaria obbligazione di garanzia (art. 1490 c.c.), ma consente al compratore di essere svincolato dai termini di decadenza e dalle condizioni di cui all’art. 1495 c.c., ai fini dell’esercizio delle azioni edilizie (risoluzione del contratto o riduzione del prezzo) previste in suo favore (art. 1492 c.c.), sostanziandosi tale impegno in un riconoscimento del debito, interruttivo della prescrizione (art. 2944 c.c.).

Cass. civ. n. 5251/2004

In tema di garanzia per vizi della cosa venduta (nella specie, un’imbarcazione usata), l’occultamento degli stessi, per assumere rilevanza, deve consistere non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, funzionale, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio della cosa. L’accertamento dell’apparenza e riconoscibilità dei vizi costituisce, poi, un apprezzamento di fatto, come tale sottratto al sindacato di legittimità per tutto ciò che non attiene al procedimento logico — giuridico seguito dal giudice di merito.

Cass. civ. n. 4968/2004

A differenza del riconoscimento da parte del venditore della propria responsabilità in ordine al vizio o alla mancanza di qualità della cosa, il semplice riconoscimento che lo stesso venditore faccia del vizio o del difetto di qualità, rende soltanto superflua la denunzia del compratore, e non richiede l’ammissione da arte del venditore della propria responsabilità. Tale riconoscimento, che costituisce una dichiarazione di scienza relativa alla sussistenza della situazione obbiettiva lamentata dall’acquirente e non una dichiarazione negoziale, può essere fatta in qualsiasi forma, anche tacita, cioè con comportamenti incompatibili con l’intenzione di contestare la pretesa avversaria. (Fattispecie relativa a pubblicazione illustrativa di una macchina operatrice, diffusa presso la clientela, ove erano illustrate le caratteristiche del macchinario acquistato da un imprenditore che — in sede di opposizione a decreto ingiuntivo — aveva lamentato alcuni difetti del macchinario, ritenuti dal giudice di primo grado come tardivamente denunciati, e da quello di appello come già riconosciuti dal venditore attraverso il depliant illustrativo).

Compravendita immobiliare BOLOGNA TRIBUNALE Vizio rilevante ex art. 1490 c.c