COMPRARE CASA BOLOGNA ,ATTENTO! ATTENTO! LEGGI

  TI CHIEDERAI IL PERCHE’ SCRIVO QUESTO?

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Come avvocato esperto ti posso dire che comprare casa  non è uno scherzo!!

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CHIEDI LA MIA ASSISTENZA LEGALE O UN PARERE CHIAMA SUBITO 051 6447838 AFFRETTATI PER UN APPUNTAMENTO VELOCE 

Hai presente quei moduli in agenzia che ti fanno firmare  quando fai una proposta per  una casa?

Poi devi lasciare una caparra, un assegno a garanzia

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E spesso vi è la clausola che se cambi idea prima dell’accettazione della parte venditrice devi pagare una penale?

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• In quella proposta che tu firmi vi sono decine e decine di clausole e condizioni, leggile attentamente non aver fretta.

• Vale quello che è scritto non quello che ti dicono a voce!!

Cosa vuol dire?

• Che quello che vale è quello che è scritto nella proposta.

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 che quello che firmi tu vincola.

In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell’art. art. 1385, terzo comma, c.c., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo questo (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi) “in re ipsa”, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione riguarda esclusivamente l’eventuale maggior danno subito per effetto dell’inadempimento dell’altra parte. Peraltro, ove nello stesso contratto sia stipulata una clausola penale in aggiunta alla caparra confirmatoria, tale ulteriore danno risulta automaticamente determinato nel “quantum” previsto a titolo di penale, la quale ha la funzione di limitare preventivamente il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l’esecuzione o la risoluzione.

 che quello che firmi vuol dire che lo accetti!!

 MA TI CHEDO SAI DI COSA STIAMO PARLANDO ?

• CONOSCI LE CLAUSOLE AD ESEMPIO SULLA CATEGORIA DELL’IMMOBILE CHE COMPRI
• SUI TUOI DIRITTI A CHE L’IMMOBILE SIA CONFORME?
• AL FATTO CHE NON ABBIA PESI O IPOTECHE ?
• SUL FATTO CHE SE CHIEDI UN MUTUO DEVI CONDIZIONARE LA PROPOSTA IMMOBILIARE?
•  

TI SEI FATTO SPIEGARE LE MODALITA’ DI PAGAMENTO ?

CIOE’ QUELLO CHE DEVU DARE COME CAPARRA CONFIRMATORIA E MAGARI I PAGAMENTI INTERMEDI?

ALCUNE REGOLE DA SEGUIRE

1) VAI PIU’ V0LTE A VISIONARE  L’IMMOBILE MAGARI CON TECNICO DI TUA FIDUCIA

2) FAI CONTROLLARE I PRECEDENTI EDILIZI MOLTO IMPORTANTE

3) CONTROLLA CHE NON VI SIANO ABUSI EDILIZI CON IL TUO TECNICO

TI DIRANNO IN AGENZIA DI FARE PRESTO CHE HANNO MOLTE PERSONE INTERESSATE

MA ATTENZIONE NON AVERE FRETTA, PRENDI TUTTO IL TEMPO PER PENSARE E CONTROLLARE !!

PRIMA DI FIRMARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO SE NON SEI ESPERTO CHIEDI UNA CONSULENZA E FATTI ASSISTERE UN ERRORE  TI PUO’ COSTARE MOLTO DI PIU’ DELL’ASSISTENZA LEGALE DI UN AVVOCATO ESPERTO DI OCNTRATTI IMMOBILIARI ,

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  TI CHIEDERAI IL PERCHE’ SCRIVO QUESTO?

COSA E’ LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

E’ UNA SOMMA CHE VERSI PER VINCOLARTI E PER LA SERIETA’ DELLA TUA PROPOSTA

SE POI CAMBI IDEA PERDI LA CAPARRA  E DEVI PAGARE L’AGENZIA PER ENTRAMBE LE PARTI!!

LA NORMA DELLA CAPARRA CONFIRMATORIA :

Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta(1).

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra(2); se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali(3).

La caparra confirmatoria ha natura composita — consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili — e funzione eclettica — in quanto è volta a garantire l’esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte (sotto tale profilo avvicinandosi alla cauzione); consente, in via di autotutela, di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice; indica la preventiva e forfettaria liquidazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell’inadempimento della controparte. Va invece escluso che abbia anche funzione probatoria e sanzionatoria, così distinguendosi sia rispetto alla caparra penitenziale, che costituisce il corrispettivo del diritto di recesso, sia dalla clausola penale, diversamente dalla quale non pone un limite al danno risarcibile, sicché la parte non inadempiente ben può recedere senza dover proporre domanda giudiziale o intimare la diffida ad adempiere, e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di quella prestata senza dover dimostrare di aver subito un danno effettivo. La parte non inadempiente può anche non esercitare il recesso, e chiedere la risoluzione del contratto e l’integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali (art. 1385, terzo comma, c.c.), e cioè sul presupposto di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, nel qual caso non può incamerare la caparra, essendole invece consentito trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettantele a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati. Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la suindicata funzione chi limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all’importo convenzionalmente stabilito in contratto, e la parte che allega di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell’integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l’esistenza e l’ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c. Anche dopo aver proposto la domanda di risarcimento, e fino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente può decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro implicitamente rinunziando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al riguardo. Ne consegue che ben può pertanto il diritto alla caparra essere fatto valere anche nella domanda di risoluzione.

In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni; in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.

In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo – oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto – all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito – in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale – di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.