Compravendita immobiliare avvocato bologna

RESPONSABILITA’ AGENZIA  IMMOBILIARE SE NON COMUNICA  IPOTECA ?

1. Secondo l’esposizione della XX l’Agenzia ‘Alfa’, violando il dovere impostole dall’art. 1759 c.c., avrebbe omesso in sede di trattative di fornire all’attrice adeguate informazioni circa la situazione debitoria del JJ e circa l’importo necessario per la cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile promesso in vendita; tale carenza di informazioni avrebbe indotto la XX a confidare erroneamente nella possibilità di acquistare l’immobile de quo libero da gravami ipotecari al prezzo di € 390.000,00, e a corrispondere a tal fine una caparra di € 38.034,60, somma di fatto non recuperabile dalla promissaria acquirente, stante lo stato di insolvenza del promittente venditore tenuto alla restituzione.
2. È evidente, poi, che non fu l’Agenzia Immobiliare ‘Alfa’ a fornire ai contraenti l’errata indicazione, inserita nel preliminare, dell’ammontare della residua somma necessaria per la liberazione dell’immobile dalle ipoteche legali (€ 62.000,00), somma che venne invece quantificata, come si legge nel ricorso introduttivo (pag. 5), sulla base di quanto riferito telefonicamente dal dott. D. P. al notaio in sede di stipula del preliminare; e non può ravvisarsi alcuna colpa della convenuta nel fatto di non avere informato l’attrice della maggiore entità della somma effettivamente necessaria per estinguere il residuo credito erariale beneficiando della “rottamazione delle cartelle“, poiché tale maggiore importo (€ 107.000,00) fu il risultato — comunicato dal dott. D. P. solo in data 31/08/2017 e non prevedibile dal mediatore — di complessi conteggi effettuati dopo la sottoscrizione del preliminare dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione.
   

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Nessun risarcimento è quindi dovuto dalla convenuta all’attrice in relazione all’esborso di € 38.034,60 sostenuto da quest’ultima a titolo di caparra confirmatoria, né dovrà essere restituita la somma di € 4.270,00 legittimamente incassata dall’agenzia immobiliare quale compenso per la mediazione svolta.

Le domande attoree vanno pertanto rigettate.

Preliminare del contratto – Compravendita immobiliare – Ipoteche legali – Caparra confirmatoria – Versamento diretto all’Agenzia delle Entrate – Debiti a base delle garanzie ipotecarie superiori al prezzo di vendita pattuito per l’immobile – Maggior entità della somma a fini di estinzione del credito erariale – 

Mediazione – Responsabilità del mediatore – Perdita della caparra confirmatoria e mancata conclusione del contratto definitivo – Azione del promissario acquirente nei confronti del mediatore –

Infondatezza – Debenza delle provvigioni – Rif. Leg. artt.1350, 1351, 1385, 1754, 1755, 1759, 2817, 2882, 2287, 2888 cc; art.77 DPR 602/1973;

SENTENZA PRIMO GRADO

1. R.G. 699/2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI RAVENNA

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Massimo Vicini, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 699/2020 promossa da:

XX (c.f. omissis), con il patrocinio dell’avv. Antonio Luciani, elettivamente domiciliata in piazza John Fitzgerald Kennedy, 22 Ravenna presso il difensore avv. Antonio Luciani

ATTRICE

contro

‘ALFA’ di YY & C. SNC, ora ‘BETA’ SRL (c.f. omissis), con il patrocinio dell’avv. Monica Morelli e dell’avv. Marco Sparapane, elettivamente domiciliata in via Zotti, 15 Ravenna (Studio avv. Cristina Baldi) presso il difensore avv. Monica Morelli

CONVENUTA

con la chiamata in causa di

ALLIANZ SPA (c.f. omissis), con il patrocinio dell’avv. Antonio Colella, elettivamente domiciliata in via Flaminia, 163/e Rimini, presso il difensore avv. Antonio Colella

TERZA CHIAMATA

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d’udienza di precisazione delle conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

XX ha promosso il presente giudizio nei confronti della Agenzia Immobiliare ‘Alfa’ di YY & C. s.n.c., ora ‘Beta’ s.r.l., per sentirla dichiarare inadempiente ex artt. 1754 e 1759 c.c. in relazione ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 02/08/2017 dalla XX, quale promissaria acquirente, tramite l’agenzia convenuta, e per ottenere conseguentemente la condanna di quest’ultima al pagamento della somma di € 38.034,60 a titolo di risarcimento del danno costituito dalla perdita di una caparra, e dell’ulteriore somma di € 4.270,00 a titolo di restituzione di quanto corrisposto al mediatore a titolo di acconto su provvigioni.

L’Agenzia Immobiliare ‘Alfa’ si è costituita in giudizio, contestando ogni responsabilità attribuitale e chiedendo pertanto il rigetto delle domande attoree; ha inoltre provveduto alla chiamata in causa della Compagnia Assicuratrice Allianz s.p.a. per essere tenuta indenne dalle conseguenze di un eventuale accoglimento, totale o parziale, delle domande proposte dalla XX.

Esaminati gli atti e i documenti prodotti, il Tribunale osserva quanto segue.

Come risulta dalla documentazione prodotta, XX sottoscrisse in data 31/07/2017, tramite l’Agenzia Immobiliare ‘Alfa’ di YY & C. s.n.c., una proposta di acquisto immobiliare rivolta a JJ, alla quale fece seguito un contratto preliminare sottoscritto in data 02/08/2017, con il quale il JJ prometteva di vendere all’odierna attrice l’immobile sito in Ravenna, Via (omissis) n. (omissis), al prezzo di € 390.000,00.

Nel suddetto contratto preliminare si dava atto dell’esistenza di alcune ipoteche gravanti sull’immobile promesso in vendita, e precisamente di un’ipoteca volontaria iscritta a favore di Cassa di Risparmio di Ravenna s.p.a e di tre ipoteche legali iscritte ai sensi dell’art. 77 del D.P.R. n. 602/1973, da cancellarsi a cura e spese del promittente venditore entro la data prevista per il rogito definitivo; si dava inoltre atto dell’avvenuto versamento da parte della promissaria acquirente, a titolo di caparra confirmatoria, della somma di € 38.034,60 direttamente a favore di Equitalia Servizio Riscossioni, al fine di estinguere parte del debito del promittente venditore verso la stessa Equitalia; si conveniva altresì che, sempre a titolo di caparra confirmatoria, venisse versata dalla promissaria acquirente l’ulteriore somma di € 62.000,00 “a mezzo di pagamenti da effettuarsi secondo i modi e i tempi che saranno definiti dalla rateizzazione in corso di preparazione da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione (già Equitalia Servizio Riscossioni), al fine di poter prestare il consenso alla cancellazione di tutte le ipoteche iscritte a favore dell’istituto della riscossione sull’immobile in oggetto e di cui in prosieguo.”.

Con e-mail del 31/08/2017 l’Agenzia delle Entrate – Riscossione, nella persona del dott. D. P., comunicò che l’importo residuo da versare ai fini della cancellazione delle suddette ipoteche legali, tenuto conto dell’istanza di adesione alla c.d. “rottamazione delle cartelle” presentata dal JJ, ammontava ad € 107.000,00, e che almeno l’importo di € 36.449,79 (seconda rata) avrebbe dovuto essere versato entro il 30/09/2017 per continuare ad usufruire dei benefici della “rottamazione“.

Con scrittura privata del 26/09/2017 (doc. 8 allegato al ricorso introduttivo) il JJ e la XX diedero atto dell’erroneità di quanto dichiarato nel contratto preliminare circa l’importo da versare ai fini della cancellazione delle ipoteche legali, precisando che “..il preliminare è stato stipulato sulla base delle dichiarazioni del sig. JJ secondo le quali le 3 ipoteche di Equitalia si sarebbero cancellate con il pagamento di circa euro 90.000,00 complessivi, per quanto riferito da Equitalia stessa..”, e che “..Equitalia Agenzia Riscossione, successivamente al contratto preliminare e al pagamento della prima rata della rottamazione, ha comunicato che il pagamento necessario al fine di cancellare le tre ipoteche è di euro 145.000,00 e non più di soli euro 90.000,00 come inizialmente riferito..”, con la conseguenza che “..i debiti posti a base delle garanzie ipotecarie non possono essere estinti mediante il pagamento del prezzo di vendita, essendo gli stessi superiori a detto prezzo.”; con la medesima scrittura la XX si impegnò a non chiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore fino al 20/10/2017, in modo da consentire al JJ di tentare di trovare un accordo con i propri creditori al fine di riuscire a liberare l’immobile dalle ipoteche con il ricavato dalla vendita promessa alla stessa XX.

Con raccomandata a.r. del 21/08/2018, inviata al JJ e all’Agenzia Immobiliare ‘Alfa’, la XX comunicò la risoluzione del contratto preliminare del 02/08/2017 “per esclusiva colpa e negligenza del sig. JJ“, non presentatosi all’appuntamento fissato per la stipula del contratto definitivo davanti al notaio incaricato, con contestuale richiesta di integrale risarcimento del danno subito pari al doppio della caparra versata, oltre a interessi.

Secondo l’esposizione della XX l’Agenzia ‘Alfa’, violando il dovere impostole dall’art. 1759 c.c., avrebbe omesso in sede di trattative di fornire all’attrice adeguate informazioni circa la situazione debitoria del JJ e circa l’importo necessario per la cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile promesso in vendita; tale carenza di informazioni avrebbe indotto la XX a confidare erroneamente nella possibilità di acquistare l’immobile de quo libero da gravami ipotecari al prezzo di € 390.000,00, e a corrispondere a tal fine una caparra di € 38.034,60, somma di fatto non recuperabile dalla promissaria acquirente, stante lo stato di insolvenza del promittente venditore tenuto alla restituzione.

Tale assunto appare palesemente infondato.

La XX, al tempo, dell’assunzione dell’impegno ad acquistare il summenzionato immobile di proprietà del JJ al prezzo di € 390.000,00, era certamente a conoscenza delle ipoteche iscritte su detto immobile a favore di Cassa di Risparmio di Ravenna s.p.a. e di Equitalia: dette ipoteche vengono infatti menzionate sia nella proposta di acquisto immobiliare datata 31/07/2017, sia, più dettagliatamente, nel contratto preliminare del 02/08/2017 (docc. 1 e 2 allegati al ricorso introduttivo); e in entrambe le scritture è espressamente previsto che la parte promittente venditrice dovrà provvedere alla cancellazione di tali formalità pregiudizievoli prima del rogito definitivo.

L’esistenza delle suddette ipoteche (e soprattutto di quelle iscritte a norma dell’art. 77 del D.P.R. n. 602/1973, assimilabili ad ipoteche giudiziali) costituisce un chiaro sintomo della situazione di insolvibilità in cui versava il JJ, situazione di cui l’odierna attrice era quindi consapevole già al tempo della sottoscrizione della proposta di acquisto immobiliare del 31/07/2017.

È evidente, poi, che non fu l’Agenzia Immobiliare ‘Alfa’ a fornire ai contraenti l’errata indicazione, inserita nel preliminare, dell’ammontare della residua somma necessaria per la liberazione dell’immobile dalle ipoteche legali (€ 62.000,00), somma che venne invece quantificata, come si legge nel ricorso introduttivo (pag. 5), sulla base di quanto riferito telefonicamente dal dott. D. P. al notaio in sede di stipula del preliminare; e non può ravvisarsi alcuna colpa della convenuta nel fatto di non avere informato l’attrice della maggiore entità della somma effettivamente necessaria per estinguere il residuo credito erariale beneficiando della “rottamazione delle cartelle“, poiché tale maggiore importo (€ 107.000,00) fu il risultato — comunicato dal dott. D. P. solo in data 31/08/2017 e non prevedibile dal mediatore — di complessi conteggi effettuati dopo la sottoscrizione del preliminare dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione.

Nessun risarcimento è quindi dovuto dalla convenuta all’attrice in relazione all’esborso di € 38.034,60 sostenuto da quest’ultima a titolo di caparra confirmatoria, né dovrà essere restituita la somma di € 4.270,00 legittimamente incassata dall’agenzia immobiliare quale compenso per la mediazione svolta.

Le domande attoree vanno pertanto rigettate.

La XX, quale parte soccombente, dovrà rifondere le spese di lite non solo a ‘Beta’ s.r.l., ma anche ad Allianz s.p.a., dovendo ritenersi la chiamata in causa di quest’ultima non palesemente arbitraria ^[1].

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande proposte con l’atto introduttivo del presente giudizio, così provvede:

1) respinge le domande attoree;

2) condanna XX a rifondere a ‘Beta’ s.r.l. (già ‘Alfa’ di YY & C. s.n.c.) e ad Allianz s.p.a. le spese del presente giudizio, che liquida a favore di ciascuna in € 6.500,00 per compenso professionale, oltre a rimborso forf. spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A.

Così deciso in Ravenna, il giorno 12/08/2023.

1. R.G. 1586/2023

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA

Terza Sezione Civile

La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:

dott. Anna De Cristofaro – Presidente

dott. Manuela Velotti – Consigliere

dott. Andrea Lama – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1586/2023 promossa da:

XX (c.f. omissis), con il patrocinio dell’avv. Antonio Luciani, elettivamente domiciliato in piazza John Fitzgerald Kennedy, 22 Ravenna, presso il difensore avv. Antonio Luciani

APPELLANTE

contro

‘BETA’ SRL (c.f. omissis),

COMPAGNIA DI ASSICURAZIONE ALLIANZ SPA (c.f. omissis),

APPELLATI

In punto a

“appello avverso la sentenza n. 561/2023 del Tribunale di Ravenna

pubblicata il 17/08/2023″

Svolgimento del processo

1. XX conveniva in giudizio l’Agenzia Immobiliare ‘Alfa’ di YY & C. S.n.c., ora ‘Beta’ S.r.l., per sentirla dichiarare inadempiente ex artt. 1754 e 1759 c.c. in relazione ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 02/08/2017 dalla XX, quale promissaria acquirente, tramite l’agenzia convenuta, e per ottenere conseguentemente la condanna di quest’ultima al pagamento della somma di € 38.034,60 a titolo di risarcimento del danno costituito dalla perdita di una caparra, e dell’ulteriore somma di € 4.270,00 a titolo di restituzione di quanto corrisposto al mediatore a titolo di acconto su provvigioni.
2. L’agenzia immobiliare ‘Alfa’ di YY & C. S.n.c. si costituiva in giudizio, contestando ogni responsabilità attribuitale e chiedendo pertanto il rigetto delle domande attoree; inoltre provvedeva alla chiamata in causa della Compagnia Assicuratrice Allianz s.p.a. per essere tenuta indenne dalle conseguenze di un eventuale accoglimento, totale o parziale, delle domande proposte dalla XX.
3. Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande proposte con l’atto introduttivo del presente giudizio, così provvedeva:

«1) respinge le domande attoree;

2) condanna XX a rifondere a ‘Beta’ S.r.l. (già ‘Alfa’ di YY & C. S.n.c.) e ad Allianz s.p.a. le spese del presente giudizio, che liquida a favore di ciascuna in € 6.500,00 per compenso professionale, oltre a rimborso forf. spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A.».

4. Proponeva appello XX, rassegnando le seguenti conclusioni:

“Dichiarare ‘Alfa’ di YY & C. S.n.c. in persona del legale rappresentante pro tempore con sede a Ravenna in via (omissis) n. (omissis) (P.IVA e C.F. (omissis)) responsabile di inadempimento ex art.1754 e 1759 cc nell’esecuzione della proposta di acquisto immobiliare del 31.7.2017 e successivo preliminare di compravendita del 2.8.2017 intervenuti fra JJ (parte promissaria venditrice) e XX (parte promissaria acquirente) per tutti i motivi specificati nel presente atto;

Dichiarare quindi tenuta ‘Alfa’ di YY & C. S.n.c. in persona del legale rappresentante pro tempore con sede a Ravenna in via (omissis) n. (omissis) (P.IVA e C.F. (omissis)) a pagare a titolo di risarcimento del danno a favore della ricorrente XX la somma di Euro 38.034,60 versata dalla sig.ra XX al promittente venditore, oltre ad Euro 4.270,00 quale risarcimento del danno e/o restituzione di quanto versato a titolo di acconto su provvigioni alla odierna resistente, o quella somma maggior o minore ritenuta di giustizia;

In via subordinata

riformare la sentenza di Primo Grado nella parte della condanna al pagamento delle spese legali di Primo Grado della terza chiamata e dichiarare sul punto nulla dovuto da parte dell’appellante per le motivazioni sopra espresse;

Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”.

5. Successivamente in data 22.12.2023 parte appellante depositava atto di rinuncia agli atti, sottoscritto dal difensore munito di procura speciale.
6. Deve pronunciarsi l’estinzione del processo.
7. Non si provvede sulle spese, non essendo ancora costituite le parti appellate.

In tal senso si veda Sez. 1^, Sentenza n. 5756 del 10/03/2011, secondo cui «Il provvedimento che dichiari l’estinzione del giudizio, a seguito di atto di rinuncia effettuato prima della costituzione della controparte, non deve contenere alcuna statuizione in ordine alle spese processuali, le quali vanno poste a carico del rinunciante soltanto nel caso in cui la controparte, già costituita, abbia accettato la rinuncia, ai sensi dell’art. 306, quarto comma, cod. proc. civ.».

Nello stesso senso anche la più recente Sez. 6^ – 2, Ordinanza n. 23620 del 09/10/2017.

8. La declaratoria di estinzione del giudizio esclude l’applicabilità dell’art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002.

In tal senso si veda Sez. 5^ -, Ordinanza n. 25485 del 12/10/2018: «In materia di impugnazioni, la declaratoria di estinzione del giudizio esclude l’applicabilità dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, relativo all’obbligo della parte impugnante non vittoriosa di versare una somma pari al contributo unificato già versato all’atto della proposizione dell’impugnazione.».

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza disattesa,

– dichiara l’estinzione del giudizio;

– nulla sulle spese.

Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 22.12.2023.

Il Presidente

dott. Anna De Cristofaro

Il Consigliere estensore

dott. Andrea Lama