VIZI IMMOBILE DOVUTI AL COSTRUTTORE RISOLVI AVVOCATO

VIZI IMMOBILE DOVUTI AL COSTRUTTORE

AVVOCATO CASSAZIONISTA

La norma di cui all’art. 1669 c.c. nel riferirsi a gravi difetti causati da difetto della costruzione, presuppone infatti l’individuazione di un preciso rapporto causale tra il difetto che si manifesta e il difetto di costruzione, così che l’indicare generici rimedi, non comporta di per sè una consapevolezza del nesso causale sopra evidenziato, che invece normalmente si raggiunge proprio con la perizia (tanto che non v’è neppure coincidenza tra i rimedi suggeriti dall’amministratore e i vizi costruttivi, quali il difetto di isolamento e aerazione del tetto accertati dal perito). In conclusione il percorso argomentativo della sentenza impugnata in diritto è conforme alla giurisprudenza di questa Corte secondo la quale il termine di un anno per la denuncia previsto dall’art. 1669 a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. Cass. 13/1/2005, n. 567), conoscenza che deve ritenersi di regola acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione delle disposte relazioni peritali (cfr. ex multis; Cass. 23/1/2008 n. 1463; Cass. 1/8/2003, n. 11740), a meno che non si sia in presenza di un problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini (Cass. 8/5/2014 n. 9966), ma il relativo accertamento, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto (Cass. 22/11/2013 n. 26233; Cass. 13/1/2005, n. 567 cit.; Cass. 14/11/2002, n. 16008; Cass. 7/1/2000, n. 81). 2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. in relazione all’art. 2697 c.c. e sostiene che il Condominio non avrebbe assolto l’onere di provare di avere denunciato i vizi entro l’anno dalla scoperta.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONE II CIVILE Sentenza 26 giugno – 16 settembre 2014, n. 19483 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. BUCCIANTE Ettore – Presidente – Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere – Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere – Dott. ABETE Luigi – Consigliere – Dott. SCALISI Antonino – Consigliere – ha pronunciato la seguente: sentenza sul ricorso 3030-2009 proposto da: STAMSA DI LONGHI BENEDETTA SAS (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI RIPETTA 70, presso lo studio dell’avvocato LOTTI MASSIMO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ARNALDO BERTOLINI; – ricorrente – contro CONDOMINIO (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI PIETRALATA 320-D, presso lo studio dell’avvocato MAZZA RICCI GIGLIOLA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato ZARIANI MARISA; – controricorrente – avverso la sentenza n. 1847/2007 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 10/12/2007; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/06/2014 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO; udito l’Avvocato LOTTI Massimo, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso; udito l’Avvocato SALEMME Liliana con delega depositata in udienza dell’Avvocato ZARIANI Marisa, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELENTANO Carmelo che ha concluso per l’inammissibilità in subordine il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo Con citazione del 13/5/2002 il Condominio (OMISSIS) conveniva in giudizio la società S.T.A.M.S.A. s.a.s. quale costruttrice e venditrice del complesso residenziale condominiale lamentando vizi e difetti costruttivi nella realizzazione dell’edificio e chiedendo la condanna della società alla loro eliminazione oltre al risarcimento dei danni.

La convenuta eccepiva preliminarmente la prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c. in quanto proposta dopo oltre un anno da precedenti denuncie e in subordine la decadenza perchè i vizi, a suo dire, erano stati denunciati dopo oltre un anno dalla scoperta; la convenuta svolgeva inoltre altre difese su questioni processuali che in questa sede non vengono in rilievo; nel merito contestava la sussistenza e la gravità dei vizi che affermava imputabili all’incuria degli stessi condomini. Il Tribunale con sentenza del 2/2/2005 accoglieva la domanda attorea rigettando le eccezioni di prescrizione e decadenza. La Corte di Appello di Torino, con sentenza del 10/12/2007 rigettava l’appello della società S.T.A.M.S.A. s.a.s. e confermava la sentenza appellata condannando l’appellante alle spese. La Corte di Appello, per quanto qui interessa in relazione ai motivi di ricorso, osservava: che precedenti missive con le quali il Condominio denunciava generiche mancanze e difetti di incerta origine causale non dimostravano la piena conoscenza dei vizi con riferimento alla loro causa e che la piena conoscenza della loro causa era acquisita dal Condominio solo con la perizia del geometra M. del 6/9/2001, comunicata alla società S.T.A.M.S.A. s.a.s. in data 31/10/2001 e seguita da tempestiva contestazione all’impresa in data 12/3/2002 e da successiva citazione del Maggio 2002; – che in particolare, solo con la perizia M. furono chiare le cause dei gravi difetti dovuti: a) quanto al tetto ad un carente sistema di aerazione per errata procedura di isolamento e aerazione, al non corretto posizionamento di guaine, all’erronea fissazione con malta dei colmi del manto di copertura; b) per il resto rinviava ai difetti costruttivi evidenziati nella perizia e successiva integrazione relativi alla fognatura e ai ferri di armatura del tetto; – che pertanto erano rispettati i termini annuali di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1669 c.c.. La società S.T.A.M.S.A. s.a.s. ha proposto ricorso affidato a tre motivi. Il Condominio (OMISSIS) ha resistito con controricorso eccependo, preliminarmente, l’inammissibilità del ricorso per inesistenza o nullità della notifica in quanto eseguita alla parte personalmente e non al suo procuratore costituito e perchè a quest’ultimo la notifica del ricorso è stata effettuata tardivamente, oltre il termine lungo dell’art. 327 c.p.c. che era spirato il 23/1/2009; in particolare, la prima notifica al procuratore costituito era stata indirizzata a questo in un luogo ((OMISSIS)), nel quale risultava sconosciuto, mentre la seconda, andata a buon fine in (OMISSIS), era stata attivata a termine scaduto. Motivi della decisione Preliminarmente, si rileva che infondatamente la difesa della ricorrente eccepisce la tardività del ricorso essendo stato proposto con notificazione richiesta ed eseguita ex art. 330 c.p.c. il 4/2/2009 allorquando era spirato, sin dal 23/1/2009, il termine di cui all’art. 327 c.p.c.. Infatti il ricorso era stato in precedenza notificato in data 21/1/2009 al Condominio in persona del suo amministratore e la notifica del ricorso per cassazione alla parte personalmente, anzichè al difensore costituito nel giudizio nel quale è stata resa la sentenza impugnata, non ne determina l’inesistenza giuridica, ma semplicemente la nullità, sanabile in forza della rinnovazione della notifica, sia quando il ricorrente vi provveda di propria iniziativa, anticipando l’ordine contemplato dall’art. 291 cod. proc. civ., sia quando agisca in esecuzione di esso, senza che rilevi che alla rinnovazione si provveda posteriormente alla scadenza del termine per impugnare (Cass. n. 19702 del 2011; Cass. n. 9242 del 2004). Inoltre, se la parte intimata si è costituita in giudizio, la nullità deve ritenersi sanata “ex tunc” secondo il principio generale dettato dall’art. 156 c.p.c., comma 2, (Cass. n. 1156 del 2008). 1.

Con il primo motivo la società ricorrente deduce la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. in relazione alle norme ermeneutiche di cui all’art. 1362 c.c. e segg.. La ricorrente censura la sentenza impugnata quanto all’individuazione del momento in cui sono stati scoperti i vizi rilevanti ex art. 1669 che, secondo la ricorrente, non coincideva con la perizia giurata del geometra M. del 6/9/2001, ma risaliva a data precedente, ossia alle due comunicazioni del 24/3/2000 e del 15/9/2000 con le quali l’amministratore del condominio elencava lavori e opere non eseguite o non eseguite a regola d’arte, lamentava vizi e indicava opere necessarie alla loro eliminazione. Queste denunce, a dire della ricorrente, manifestavano un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi, la padronanza della materia tecnica, tanto che erano indicati gli interventi edilizi necessari e la loro riferibilità al costruttore; l’origine causale era indicata attraverso i rimedi proposti. La Corte di Appello, secondo la ricorrente, avrebbe errato nel non avere attribuito valenza di denuncia e scoperta dei vizi a quelle comunicazioni dalle quali appariva lampante la conoscenza oggettiva dei vizi derivante da imperfetta esecuzione dell’opera e, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c. ora abrogato, ma applicabile ratione temporis, chiede se “in relazione all’art. 1669 c.c. una denunzia di vizi, ancorchè non costituita da perizia tecnica, dal cui testo, tuttavia, possa dedursi un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi denunziati, nonchè la consapevolezza della loro riconducibilità alla responsabilità del costruttore, integri la scoperta di cui al primo comma dell’art. 1669 c.c.”. 1.1 Il quesito inammissibile in quanto non congruente con la ratio decidendi della sentenza secondo la quale le lettere precedenti segnalavano abbondanti perdite di acqua provenienti dal tetto e generiche mancanze e difetti, ma di incerta origine causale e pertanto ha escluso che dal testo di quelle lettere potesse dedursi un completo e apprezzabile grado di conoscenza dei vizi denunciati e della loro origine causale. Va aggiunto che il motivo stesso è inammissibile: nel motivo si deduce una errata interpretazione delle precedenti comunicazioni che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, rendevano evidente la piena conoscenza dei vizi e delle loro cause. Tuttavia, sotto questo profilo, la questione si traduce in una questione di puro merito (neppure ricondotta al vizio di motivazione) non sindacabile in questa sede di legittimità, posto che i giudici del merito hanno espresso una valutazione complessiva di genericità delle denuncie e di inconsapevolezza della loro origine causale; dagli stessi contenuti delle denunzie che sono riportati in ricorso si evince che il vizio (le infiltrazioni di acqua) è bensì indicato, così come sono indicati gli interventi che a giudizio dell’amministratore avrebbero dovuto essere posti in essere, ma non risulta chiaramente individuata la causa del vizio, ossia il difetto di costruzione che l’ha provocato, nè vale opporre che erano addebitate inadempienze e responsabilità al costruttore se la conoscenza della loro causa non risultava dalla lettera e se, come accertato dalla Corte di Appello, la piena conoscenza era raggiunta solo con la perizia. La norma di cui all’art. 1669 c.c. nel riferirsi a gravi difetti causati da difetto della costruzione, presuppone infatti l’individuazione di un preciso rapporto causale tra il difetto che si manifesta e il difetto di costruzione, così che l’indicare generici rimedi, non comporta di per sè una consapevolezza del nesso causale sopra evidenziato, che invece normalmente si raggiunge proprio con la perizia (tanto che non v’è neppure coincidenza tra i rimedi suggeriti dall’amministratore e i vizi costruttivi, quali il difetto di isolamento e aerazione del tetto accertati dal perito). In conclusione il percorso argomentativo della sentenza impugnata in diritto è conforme alla giurisprudenza di questa Corte secondo la quale il termine di un anno per la denuncia previsto dall’art. 1669 a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. Cass. 13/1/2005, n. 567), conoscenza che deve ritenersi di regola acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione delle disposte relazioni peritali (cfr. ex multis; Cass. 23/1/2008 n. 1463; Cass. 1/8/2003, n. 11740), a meno che non si sia in presenza di un problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini (Cass. 8/5/2014 n. 9966), ma il relativo accertamento, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto (Cass. 22/11/2013 n. 26233; Cass. 13/1/2005, n. 567 cit.; Cass. 14/11/2002, n. 16008; Cass. 7/1/2000, n. 81). 2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce la falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. in relazione all’art. 2697 c.c. e sostiene che il Condominio non avrebbe assolto l’onere di provare di avere denunciato i vizi entro l’anno dalla scoperta. La ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., chiede se ” in relazione all’art. 1669 c.c. quando il convenuto eccepisca la decadenza dall’azione per intempestività della denuncia costituisca onere dell’attore fornire la prova di avere operato la denuncia entro un anno alla scoperta”. 2.1 Il motivo e il relativo quesito sono inammissibili perchè non attingono la ratio decidendi secondo la quale non si poneva un problema di prova in quanto il momento della scoperta dei vizi era accertato e coincideva con la perizia del geometra M. del 6/9/2001 così che non rileva, nella fattispecie, l’art. 2697 c.c. la cui violazione si configura soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne è gravata secondo le regole dettate da quella norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, il giudice abbia errato nel ritenere che la parte onerata abbia assolto tale onere, poichè in questo caso vi è soltanto un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 (cfr. ex multis e da ultimo Cass. 17/6/2103 n. 15107). 3. Con il terzo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c., u.c. con riferimento alla mancata dichiarazione della prescrizione dell’azione. Il motivo si fonda sul presupposto che i vizi fossero stati efficacemente denunciati alle date del 24 Marzo e del 15 Settembre 2000; da questa premessa consegue, secondo la ricorrente, che, in mancanza di atti interruttivi, la prescrizione annuale fosse decorsa al momento della notifica della citazione. La ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis c.p.c., chiede: “se, in relazione all’art. 1669 c.c., su tempestiva eccezione del convenuto, debba essere dichiarata la prescrizione del diritto del committente o acquirente quando risulti che la denunzia sia anteriore di oltre un anno alla notificazione dell’atto di citazione”. 3.1 Il motivo e il quesito non sono pertinenti rispetto alla corretta ratio decidendi secondo la quale la piena conoscenza dei vizi della loro gravità e delle loro cause si era realizzata al momento della perizia M. (6/9/2001) così che denuncia e successiva citazione del Maggio 2002 erano tempestive. 4. In conclusione il ricorso deve essere con la condanna della società ricorrente, in quanto soccombente, al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione liquidate come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente S.T.A.M.S.A s.a.s. a pagare al controricorrente Condominio (OMISSIS) le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 5.000,00 per compensi oltre Euro 200,00 per esborsi. Così deciso in Roma, il 26 giugno 2014. Depositato in Cancelleria il 16 settembre 2014.